Centra handlowe czeka stagnacja?
opublikowano: 10 maja 2016
Hala Koszyki - handel i biura z historycznym klimatem. Czy tak będzie wyglądać przyszłość projektów handlowych?
Wyraźnie spada dynamika przyrostu centrów handlowych. Nowych obiektów będzie coraz mniej, a te, które już istnieją, muszą inwestować w nowe rozwiązania. W innym wypadku stracą klientów, a najsłabsze galerie będą musiały zniknąć
Garść liczb: całkowita powierzchnia centrów handlowych w Polsce przekroczyła 10 mln m2. Według różnych szacunków tzw. nowoczesnej powierzchni handlowej jest jeszcze więcej – firma doradcza JLL szacuje, że jest jej ok. 13 mln m2. Liczby te przekładają się na ponad 480 różnych obiektów – tradycyjnych galerii handlowych, parków handlowych i centrów wyprzedażowych (tzw. centra outletowe).
A to nie koniec, bo w budowie są kolejne. Z szacunków firmy Colliers International wynika, że pod koniec pierwszego kwartału 2016 r. w budowie było 600 tys. m2 z planowaną datą otwarcia do końca 2017 r., a aż 60 proc. z tej powierzchni powinno trafić na rynek w okresie od kwietnia do grudnia 2016 r. Ale te 600 tys. m2 oznacza też spadek rocznej podaży o blisko połowę w stosunku do 2015 r. Bo centrów jest już tyle, że rynek powoli zaczyna się nasycać.
Krótka historia
Rozwój tzw. nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce rozpoczął się wraz ze zmianą systemu gospodarczego od 1990 r. Od wczesnych lat 90. obserwujemy dynamiczny przyrost niespotykanych wcześniej „formatów” handlowych. Wszystko zaczęło się od pojawienia się hipermarketów, które od samego początku podbiły klientów. Blaszane hangary otoczone betonowymi parkingami przyciągały miliony klientów. W 1995 r. zaczęły pojawiać się pierwsze tzw. centra handlowe pierwszej generacji, takie jak np. warszawskie King Cross Praga. Był to po prostu duży hipermarket, do którego dołączono galerię ze sklepami i gastronomią.
Początek ery centrów handlowo-rozrywkowych notuje się od roku 2000. Wtedy to nastąpiło otwarcie stołecznej Galerii Mokotów. Kolejnym etapem w rozwoju nowoczesnego rynku handlowego było pojawienie się w 2005 r. obiektów łączących funkcje handlu i rozrywki z biurami. Przykładem takiego obiektu są warszawskie Złote Tarasy.
Rynek handlowy dotychczas rozwijał się niezwykle dynamicznie, ale dziś coraz częściej mówi się o starzeniu się obiektów i nadchodzącej stagnacji. Tym samym przybywa przypadków modernizacji i rozbudów starszych obiektów. Rośnie też – szczególnie w największych aglomeracjach – wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową na tysiąc mieszkańców. Z raportu opracowanego przez Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH) wynika, że wskaźnik ten, obliczony dla ośmiu największych aglomeracji, wynosi 612 m2 na tysiąc mieszkańców. Eksperci z PRCH oczekują, że w najbliższych latach wzrośnie on do 663 m2. Najwięcej powierzchni przypadającej na jednego mieszkańca znajduje się obecnie w aglomeracji wrocławskiej, gdzie wskaźnik nasycenia wynosi obecnie nieco ponad 869 m2 na tysiąc mieszkańców.
Strukturalne pustostany
Przyglądając się statystykom, można dojść do wniosku, że na rynku centrów handlowych nie dzieje się nic złego. Dlaczego? Bo pustostanów jest niewiele. PRCH przygląda się też efektywności sprzedaży przypadającej na metr kwadratowy powierzchni najmu w centrach handlowych. Patrząc na średnią, można wysnuć wniosek, że nie ma powodów do narzekania. W 2015 r. efektywność sprzedaży przypadająca na 1 m2 wyniosła 9879 zł netto, co oznacza, że była o 2,1 proc. większa niż w 2014 r.
Ale diabeł tkwi w szczegółach. – Rzeczywiście obecnie średni współczynnik powierzchni niewynajętej jest na poziomie około 3 proc. Jest to jednak myląca liczba, bo na każdym rynku znajdziemy obiekt z tzw. pustostanami strukturalnymi, sięgającymi w niektórych przypadkach nawet 15-20 proc. – zauważa Katarzyna Michnikowska, starszy analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku Colliers International.
To dlatego obecnie właściciele centrów handlowych muszą zabiegać o najemców. A zmiany zachodzące na rynku są widoczne właśnie w podejściu do negocjacji z właścicielami sieci handlowych, które coraz częściej zdobywają przewagę w negocjacjach. W przypadku, gdy nie dojdzie do porozumienia, centrum handlowe może stracić dobrego najemcę. Właśnie z tego powodu w krakowskiej Galerii Kazimierz nie będzie już można zrobić zakupów w popularnych sklepach marek Reserved, House i Cropp należących do polskiej firmy LPP, która po nieudanych negocjacjach z właścicielem centrum zdecydowała się nie przedłużać umowy najmu.
– Na rynku jest spowolnienie, ale gołym okiem go nie widać – podsumowuje Katarzyna Michnikowska.
Obecnie deweloperzy stawiają na budowę dużych obiektów w największych aglomeracjach oraz mniejszych obiektów w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. Część zapowiedzianych w ostatnich latach obiektów trafiło do tzw. zamrażarki i nie wiadomo, czy ich budowy ruszą. – Szacujemy, że łączna powierzchnia obiektów z ważnym pozwoleniem na budowę, których budowa nie rusza od kilku lat, wynosi około 400 tys. m2 – mówi Katarzyna Michnikowska.
Przykłady? Wśród takich projektów znajduje się np. Solaris Center w Toruniu, którego budowa utknęła na wiele lat i wciąż nie wiadomo kiedy ruszy. Podobnie jest z centrum handlowym Siódemka w Elblągu – inwestycja została zapowiedziana kilka lat temu i wciąż nic się nie dzieje. Oczywiście, każdy z wymienionych obiektów ma swoje specyficzne problemy, ale generalnie wskazują one na to, że czasy, gdy na centrach handlowych z automatu zbijało się kokosy, minęły. Deweloperom jest dziś coraz trudniej uzyskać finansowanie. Z jednej strony banki stały się bardzo ostrożne w ocenie takich inwestycji, z drugiej sami najemcy także nie palą się do wchodzenia „w ciemno” do każdego nowo zapowiadanego projektu. Okazało się w praktyce, że otwarcie lokalu w centrum handlowym nie gwarantuje sukcesu. A wielu najemców, zwłaszcza niebędących częścią dużych sieci, boleśnie przekonało się, że centrum handlowe nie jest przepisem na Eldorado.
Spada popyt
Na razie nie zapowiada się, żeby sytuacja uległa zmianie. Bolączką właścicieli centrów handlowych jest ograniczona liczba rozwijających się sieci handlowych. W tej chwili w Polsce funkcjonuje ich około 200.
– Tymczasem nie widzimy spektakularnych wejść na rynek nowych graczy. Większość sieci chce rozwijać się poprzez franczyzę, ale brakuje partnerów chętnych do prowadzenia tego rodzaju działalności – zauważa Katarzyna Michnikowska.
Zmalało także znaczenie dużych sieci spożywczych. Jeszcze kilka lat temu w prawie każdej dużej galerii pojawiał się olbrzymi hipermarket. Tacy najemcy nie dość, że generowali dość spory ruch, to jeszcze zajmowali duże powierzchnie. Dziś to już historia. Na placu boju pozostały Auchan i Carrefour, jest jeszcze Intermarché oraz polskie firmy: Piotr i Paweł oraz Alma. Ale trzeba pamiętać, że wszystkie te firmy też nie są skłonne do otwierania sklepów o olbrzymich powierzchniach. Stawiają raczej na supermarkety i rozwijają sprzedaż internetową. To samo dotyczy sieci sklepów z elektroniką – tu też skończyły się czasy wielkopowierzchniowych elektromarketów.
Stąd coraz większa liczba powstających centrów handlowych oferuje najemcom zachęty w postaci obniżenia stawki czynszu czy pobierania opłat za najem tylko od generowanego obrotu, oferowane są też wakacje czynszowe. Najemcy zwracają też baczniejszą uwagę na koszty eksploatacyjne.
Czas na zmiany
Dzisiejszy rynek handlu staje się więc coraz bardziej konkurencyjny. Przed właścicielami centrów handlowych stoją wyzwania w postaci dynamicznego rozwoju sprzedaży internetowej. Zmieniają się także preferencje samych klientów; wyprawa do galerii handlowej przestała być już wydarzeniem tygodnia.
To dlatego deweloperzy inwestujący dziś w obiekty handlowe śmielej poszukują nowych formatów. Radosław Knap, dyrektor generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych, zauważa te zmiany. – Widzimy, że coraz częściej powstają obiekty wielofunkcyjne, łączące ofertę handlową z gastronomią i biurami czy mieszkaniami. Ciekawym trendem jest to, że projekty te wpisywane są najczęściej w miejską tkankę, czasem wręcz starają się ją odtworzyć, wykorzystując walor dawnej zabudowy historycznej. Tak jest np. w przypadku rewitalizowanej w stołecznym śródmieściu Hali Koszyki, planowanego na Woli projektu ArtNorblin czy położonego na Pradze Konesera – opowiada Radosław Knap. I dodaje: – Warto jednak podkreślić, że takie projekty nie będą budowały swojej pozycji w oparciu o znane i popularne sieci handlowe. Każdy z tych projektów będzie poszukiwał własnej niszy. Jeśli uda się przyciągnąć do nich stałą klientelę, to mają duże szanse na powodzenie.
To dlatego deweloperzy inwestujący dziś w obiekty handlowe śmielej poszukują nowych formatów. Radosław Knap, dyrektor generalny Polskiej Rady Centrów Handlowych, zauważa te zmiany. – Widzimy, że coraz częściej powstają obiekty wielofunkcyjne, łączące ofertę handlową z gastronomią i biurami czy mieszkaniami. Ciekawym trendem jest to, że projekty te wpisywane są najczęściej w miejską tkankę, czasem wręcz starają się ją odtworzyć, wykorzystując walor dawnej zabudowy historycznej. Tak jest np. w przypadku rewitalizowanej w stołecznym śródmieściu Hali Koszyki, planowanego na Woli projektu ArtNorblin czy położonego na Pradze Konesera – opowiada Radosław Knap. I dodaje: – Warto jednak podkreślić, że takie projekty nie będą budowały swojej pozycji w oparciu o znane i popularne sieci handlowe. Każdy z tych projektów będzie poszukiwał własnej niszy. Jeśli uda się przyciągnąć do nich stałą klientelę, to mają duże szanse na powodzenie.
W oczekiwaniu na wyrok
Centra handlowe nie umrą, ale faktem jest, że będą musiały się przystosować do nowych warunków. Wkrótce w Polsce będzie funkcjonować ponad 500 nowoczesnych obiektów. Część z nich już dziś przeżywa poważne problemy – brak klientów, a co za tym idzie problemy z pozyskaniem najemców oraz niezadowalanie już pozyskanych.
Radosław Knap uważa jednak, że nie należy patrzeć na cały rynek przez pryzmat kłopotów poszczególnych obiektów handlowych. Jego zdaniem każdy projekt to osobna historia i inne problemy, zależne od wielu (często lokalnych) czynników. Według niego nie należy także demonizować faktu możliwości upadku lub wygaszenia działalności jakiegoś centrum handlowego. – Rzeczywiście takiej sytuacji jeszcze na naszym rynku nie mieliśmy, ale w chwili, gdy jakieś duże centrum handlowe zakończy swoją działalność, nie będzie to oznaczać początku końca ery tego typu obiektów w Polsce. Będzie to naturalna konsekwencja rozwoju tego segmentu rynku nieruchomości. Mimo dużej liczby centrów handlowych nasz rynek wciąż jest stosunkowo młody i nadal dojrzewa. To, co go wyróżnia od innych np. europejskich rynków, to duża dynamika zmian – mówi.
Radosław Knap uważa jednak, że nie należy patrzeć na cały rynek przez pryzmat kłopotów poszczególnych obiektów handlowych. Jego zdaniem każdy projekt to osobna historia i inne problemy, zależne od wielu (często lokalnych) czynników. Według niego nie należy także demonizować faktu możliwości upadku lub wygaszenia działalności jakiegoś centrum handlowego. – Rzeczywiście takiej sytuacji jeszcze na naszym rynku nie mieliśmy, ale w chwili, gdy jakieś duże centrum handlowe zakończy swoją działalność, nie będzie to oznaczać początku końca ery tego typu obiektów w Polsce. Będzie to naturalna konsekwencja rozwoju tego segmentu rynku nieruchomości. Mimo dużej liczby centrów handlowych nasz rynek wciąż jest stosunkowo młody i nadal dojrzewa. To, co go wyróżnia od innych np. europejskich rynków, to duża dynamika zmian – mówi.
Na pytanie wprost, czy spodziewa się upadku jakiegoś centrum handlowego w najbliższych latach, odpowiada: – Myślę, że w najbliższych dwóch latach możemy być świadkami takiego „wydarzenia”. Jeszcze raz jednak podkreślam – absolutnie nie będzie to oznaczało końca ery centrów handlowych. Będzie to po prostu naturalna kolej rzeczy, świadcząca o dojrzewaniu tego rynku.
AUTOR: zastępca redaktora naczelnego Radosław Górecki
Zapraszamy do przeczytania majowego numeru "Gazety Bankowej".
