Banki się usztywniły

Nieruchomości komercyjne wydawały się bezpieczną przystanią dla banków. Tymczasem okazuje się, że nie jest tak różowo. Mira Kantor-Pikus z firmy Cushman & Wakefield Polska diagnozuje, w jaki sposób banki mogą poradzić sobie z zagrożonymi kredytami

Radosław Górecki: Z danych państwa firmy wynika, że w pierwszym kwartale 2016 r. wartość wierzytelności związanych z nieruchomościami, sprzedanych przez banki w Europie, wyniosła 3,7 mld euro. Przewidujecie, że do końca tego roku sięgnie 70 do 80 mld euro. Kredyty udzielane na nieruchomości komercyjne zaczęły się psuć? Czy to dotyczy też Polski?

Mira Kantor-Pikus, dyrektor ds. doradztwa strategicznego w dziale Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield Polska: Tak. Widzimy, że również w Polsce przybywa kredytów udzielonych na finansowanie nieruchomości komercyjnych, które mogą być problemem dla banków. Dotychczas banki nie chciały się ich pozbywać, ale sytuacja się zmieniła. Na początku 2016 r. wprowadzony został podatek bankowy w wysokości 0,44 proc. rocznie od wszystkich aktywów, jest jeszcze opłata na bankowy fundusz gwarancyjny oraz zaostrzone zostały wymogi dotyczące współczynnika adekwatności kapitałowej. Czynniki te powodują, że niektóre banki będą zmotywowane, żeby przygotować się do sprzedaży wierzytelności.

Skąd ten problem? Obiegowa opinia była taka, że finansowanie nieruchomości komercyjnych jest w miarę bezpieczne.

- Obecna sytuacja jest po części konsekwencją boomu na rynku nieruchomości komercyjnych, który obserwowaliśmy przed wybuchem kryzysu. Wtedy wiele banków udzielało finansowania z LTV (loan to value – współczynnik określający wysokość kredytu w stosunku do wartości rynkowej zabezpieczenia hipotecznego – przyp. red.) na poziomie 90 proc., czasem nawet 95 proc. Do tego dochodziła bardzo mała amortyzacja takich pożyczek (spłata finansowania w trakcie trwania pożyczki – przyp. red.).

Z perspektywy czasu możemy powiedzieć, że to było szaleństwo…

- Sama spotkałam się z finansowaniami, gdzie roczna spłata kapitału była na poziomie 1,5 proc. To były kredyty z 2008 r. zawarte na 5 do 7 lat. One wygasały około 2014 r. Obecnie sytuacja jest taka, że mamy w bankach kredyty z bardzo dużą kwotą niespłaconego kapitału w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości. A trzeba jeszcze zauważyć, że wówczas te wartości rynkowe wyceny z racji boomu inwestycyjnego były dosyć wysokie. Jeśli spojrzymy dziś na LTV takich pożyczek, to jest on w tej chwili na poziomie 80 proc. Spłacono więc zaledwie kilka procent kapitału. To dlatego banki się usztywniły. Zauważyły też kompresję stóp zwrotu z kapitału. Więc, żeby zapobiec temu, co było kilka lat temu, zmniejszyły swój apetyt na finansowanie nieruchomości. W tej chwili oferują je z LTV na poziomie 60, a nawet 50 proc. i oczywiście oczekują dużej amortyzacji. I tu mamy problem.

Dlaczego?

- Bo banki obawiają się kryzysu. Tymczasem same mogą przyczynić się do jego wywołania. Zdarza się bowiem niekiedy problem z refinansowaniem starych kredytów. Na rynku jest dziś spora grupa nieruchomości, które mają już kilkanaście lat, a pożyczki zaciągnięte na ich zakup nie zostały jeszcze całkowicie spłacone. Jak już mówiłam, obecny wskaźnik LTV w ich przypadku jest często na poziomie 75-80 proc. Banki, stosując obecną politykę kredytową, oczekują, żeby wskaźnik LTV był na poziomie 60-65 proc. Istnieje więc różnica, którą ciężko spłacić w krótkim czasie z bieżących dochodów.

Ale to oznacza, że są w patowej sytuacji.

- Nie do końca. Jest kilka sposobów na wyjście z sytuacji. Banki mogą zgodzić się na wysokie LTV, co jednak może wykraczać poza ich aktualną politykę kredytową. W takim przypadku będą próbować zwiększać amortyzację pożyczek, tak żeby w miarę szybko dojść do zmniejszenia udziału pożyczki w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie.

Drugie wyjście to wpływanie na klienta, aby sprzedał nieruchomość i z przychodów ze sprzedaży spłacił istniejącą pożyczkę. Jest jeszcze możliwość przeprowadzenia postępowania restrukturyzacyjnego – czyli wprowadzenia takich działań, aby doprowadzić do zwiększenia przychodów, które generuje. Niestety, nie wszystkie banki mają u siebie odpowiednie kadry posiadające doświadczenie we wdrażaniu kryzysowego zarządzania nieruchomościami, żeby zająć się restrukturyzacją na serio.

Można jeszcze przejąć nieruchomość.

- To ostateczność. Banki bardzo niechętnie chcą przejmować nieruchomości, czyli mówiąc wprost – nie korzystają z przysługującego im prawa egzekucji.

Dlaczego tego nie robią?

- Banki często nie chcą mieć w swoich księgach nieruchomości, tak z powodu problemu z VAT, jak i ze względu na konieczność przejęcia w tym wypadku odpowiedzialności jako właściciel za wszelkie podatki. Dochodzi też odpowiedzialność cywilna właściciela nieruchomości.

Przejęcie nieruchomości oznacza też, że po stronie banku trzeba będzie zaangażować sztab ludzi do aktywnego zarządzania nią lub też powierzyć to zadanie wyspecjalizowanym firmom zajmującym się zarządzaniem nieruchomościami. I wreszcie sprzedaż nieruchomości przez bank stanowi opodatkowany przychód. Dlatego też dla banków łatwiejszym rozwiązaniem jest doprowadzenie do tego, aby to dłużnik – ciągle jeszcze będący właścicielem nieruchomości – sam znalazł nabywcę. Wypowiedzenie kredytu jest dziś często traktowane jako element nacisku.

Więc ostatecznie pozostaje sprzedanie wierzytelności. Ale kto je kupi?

- Fundusze sekurytyzacyjne. W tej chwili w Polsce jest obecnych kilka takich funduszy. Są to głównie fundusze zagraniczne zajmujące się nabywaniem długów i jednocześnie posiadające duże doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami oraz w ich restrukturyzacji. Niektóre banki już sprzedają swoje wierzytelności, szczególnie oczywiście masowe. Zainteresowanie tą formą pozbycia się kłopotliwych długów stale rośnie. Zaczyna także przybywać banków, które decydują się na sprzedaż pojedynczych wierzytelności zabezpieczonych hipotekami.

Co bank musi zrobić, żeby w ten sposób pozbyć się złego długu?

- Bank musi podjąć decyzję o sprzedaży wierzytelności z określonym dyskontem, które zależy od jakości nieruchomości oraz innych elementów wpływających na możliwość sukcesu restrukturyzacji. Cena musi być akceptowalna tak dla banku, jak i dla kupującego, który przeprowadza w tym celu dogłębny audyt wierzytelności, dłużnika oraz nieruchomości. Trzeba wziąć pod uwagę innych wierzycieli i wiarygodnie ocenić wartość rynkową nieruchomości. Jest to bardzo istotne dla funduszy, bo ich zabezpieczeniem jest właśnie nieruchomość.

O jakich kwotach tu mówimy?

- Fundusze sekurytyzacyjne są zazwyczaj zainteresowane pakietami powyżej 50 mln euro. Największe nie wchodzą w projekty poniżej 100 mln euro. Obecnie jednak rozmawiamy też z funduszami, które są zainteresowane mniejszymi transakcjami, czyli mówimy tu o kwotach rzędu 20 mln euro. Warto pamiętać, żeby pakiety nie zawierały zbyt wielu nieruchomości, bo wtedy koszty związane z audytem zawartych w nich nieruchomości oraz z wprowadzeniem indywidualnych działań restrukturyzacyjnych będą zbyt duże i cała operacja nie będzie opłacalna albo dla funduszu, albo dla banku.

Rozmawiał: Radosław Górecki, zastępca redaktora naczelnego "Gazety Bankowej"

______________________________________

Mira Kantor-Pikus

Jest dyrektorem ds. doradztwa strategicznego w dziale Rynków Kapitałowych firmy Cushman & Wakefield Polska. Z wykształcenia jest inżynierem i ekonomistą (Politechnika Warszawska i SGH) oraz bankowcem (podyplomowe studia na UW, studia uzupełniające w Niemczech i Austrii). Mira Kantor-Pikus jest także absolwentką Executive MBA na Akademii L. Koźmińskiego. Specjalizuje się w doradztwie finansowym i inwestycyjnym dla korporacji, przeprowadzaniu restrukturyzacji spółek i nieruchomości, optymalizacji procesów z zakresu Lean Management, doradztwie funduszowym oraz przygotowaniu strategii w celu zwiększenia wartości firm. Poprzednio przez wiele lat pracowała w ING, w tym przy finansowaniu strukturyzowanym środków trwałych w Polsce oraz Europie Centralnej i Wschodniej.