Budownictwo mieszkaniowe wciąż na fali, ale...

Ostatnia publikacja GUS-owskich statystyk, prezentująca wyniki budownictwa mieszkaniowego w miesiącu sierpniu oraz pierwszych ośmiu miesiącach bieżącego roku, wciąż nie zawiera żadnych sygnałów słabnięcia koniunktury inwestycyjnej na mieszkaniowym rynku pierwotnym. Sytuacja ta może jednak ulec odwróceniu już w przewidywalnej przyszłości.

 Po bardzo pracowitym w tym roku okresie wakacyjnym, inwestorzy mieszkaniowi z powodzeniem kontynuują starania o utrzymanie statystyk inwestycyjnych rynku mieszkaniowego na poziomach bliskim rekordowych. Już w średnim terminie mogą jednak mieć z tym problem, zwłaszcza jeśli chodzi o deweloperów.

Zawsze głównym wyznacznikiem inwestycyjnej koniunktury w pierwotnym segmencie mieszkaniówki, jest ewolucja statystyk mieszkań rozpoczętych. Tym razem wynik za 8 miesięcy br. osiągnął poziom bliski 157 tys. lokali, co oznacza poprawę rok do roku o 1,5 proc. Z kolei wypracowany przez samych deweloperów rezultat sierpniowy na poziomie prawie 90 tys. lokali jest wciąż lepszy licząc rdr o ułamek procenta, pomimo nieco słabszego wyniku sierpniowego na poziomie 11 tys. jednostek.

Tradycyjnie od dłuższego czasu bardzo mocnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddawanych do użytkowania. Ogółem w okresie styczeń – sierpień br. oddano prawie 128 tys. mieszkań, czyli o ponad jedną dziesiątą więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Statystyki mieszkań ukończonych, będąc wypadkową mieszkań rozpoczętych w przeszłości, są najbardziej przewidywalną kategorią danych mieszkaniowych GUS. W związku z tym systematyczna dynamika wzrostów nie powinna tu dziwić ani obecnie, ani w przewidywalnej przyszłości.

Zdecydowanie mniej przewidywalne, za to dużo bardziej przydatne w prognozowaniu przyszłych trendów rynku mieszkaniowego, są dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym. Tych inwestorzy wspólnie zgromadzili od początku roku już ponad 176 tys., czyli o 1,6 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2018 roku. Sami deweloperzy od stycznia do sierpnia br. uzyskali prawie 107 tys. pozwoleń, czyli minimalnie, o ułamek procenta więcej licząc rdr.

Statystyki nowych pozwoleń na budowę są naturalnym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów. Utrzymanie bardzo wysokiego wolumenu tych decyzji administracyjnych z zeszłego roku mówi samo za siebie o ich ocenie perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie. Ewentualne trwalsze osłabienie statystyk pozwoleń w perspektywie kilku kolejnych miesięcy będzie pierwszym sygnałem zbliżającego się przesilenia koniunktury inwestycyjnej mieszkań z pierwszej ręki.

Lektura najnowszej informacji GUS, komunikującej bieżące statystyki pierwotnego rynku mieszkaniowego, rysuje obraz inwestycyjnej prosperity na utrwalonych, bardzo wysokich obrotach. Jest ona na obecnym etapie cyklu koniunkturalnego głównie zasługą inwestorów budujących na sprzedaż i ich wciąż bardzo wysokich oczekiwań utrzymania historycznie rekordowych parametrów popytu na nowe mieszkania.

Tymczasem nad rynkiem mieszkaniowym niczym miecz Damoklesa zawisła groźba niekorzystnej dla krajowego sektora bankowego decyzji Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej w sprawie umów mieszkaniowych kredytów indeksowanych kursem franka szwajcarskiego. Jeśli z początkiem października spełni się z punktu widzenia rodzimych bankowców czarny scenariusz, straty ogółem banków w Polsce mogą osiągnąć szacowany przez ZBP poziom 60 mld zł.

Jeśli dojdzie do tego typu sytuacji ucierpi nie tylko sektor bankowy, ale cała krajowa gospodarka z rynkiem nieruchomości mieszkaniowych na czele. Pierwszą reakcją banków po ewentualnym niekorzystnym dla nich werdykcie TSUE będzie najprawdopodobniej drastyczne ograniczenie finansowania mieszkaniówki zarówno w kwestii kredytów mieszkaniowych jak i deweloperskich ze wszystkimi tego fatalnymi skutkami. A to oznaczałoby ostre hamowanie koniunktury inwestycyjnej na pierwotnym rynku mieszkaniowym w dłuższym, nawet kilkuletnim terminie.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl