Budżet wart niemal milion mieszkań

Około 975 tysięcy mieszkań w miastach wojewódzkich – taka jest równowartość rocznego budżetu Polski zaplanowanego na 2022 rok. Od lat rządy wydają rocznie tyle pieniędzy ile wartych jest jedna czwarta wszystkich mieszkań w miastach wojewódzkich.

Ponad 2 biliony złotych – mniej więcej tyle warte są wszystkie mieszkania z 18 największych polskich miast – sugerują niemal pełne już dane za 2021 rok. To dwa razy wyższy wynik niż w 2007 roku (starszych danych brak). Wzrost zawdzięczamy temu że w międzyczasie we wspomnianych miastach powstało prawie 880 tysięcy nowych mieszkań i domów o łącznej powierzchni 61 milionów metrów kwadratowych. Nie bez znaczenia był też oczywiście wzrost cen nieruchomości – od roku 2007 do 2021 można go szacować na około 40%.

Warszawa na czele

Jedna trzecia ze wspomnianej kwoty 2 bilionów złotych przypada na stolicę. Wynika to wprost z cen – najwyższych w gronie miast wojewódzkich – oraz faktu, że w Warszawie jest po prostu dużo mieszkań i domów. Aż trudno w to uwierzyć, ale wszystkie nieruchomości mieszkaniowe w mieście stołecznym mają już bowiem w sumie ponad 61 milionów metrów kwadratowych. To tyle co powierzchnia kwadratu o boku mierzącym prawie 8 kilometrów.

Dla porównania mieszkania i domy z kolejnych miast w zestawieniu – z Krakowa, Wrocławia, Gdańska czy Poznania mają w sumie od niecałych 15 do 25 milionów metrów kwadratowych. Efekt jest tego taki, że oprócz Warszawy jedynie w Krakowie i Wrocławiu łączną wartość wszystkich nieruchomości można oszacować na ponad 200 miliardów złotych. W gronie miast wojewódzkich sporo są też warte wszystkie mieszkania i domy z Gdańska, Poznania czy Łodzi. Zlokalizowane tam nieruchomości można z grubsza wycenić w sumie na od 120 w Łodzi do nawet 140 miliardów w Gdańsku.

Na drugim biegunie znajdziemy za to takie miasta jak Olsztyn, Kielce, Opole czy Zieloną Górę. Najpewniej w tym gronie odnaleźlibyśmy też Gorzów Wielkopolski, choć akurat dla tego jednego miasta wojewódzkiego niestety brakuje kompletu danych. W każdym z tych miast wszystkie mieszkania i domy można byłoby kupić dysponując kwotą od 20 do 30 miliardów złotych.

Budżet wart co czwarte mieszkanie

Mając w głowie informację o tym ile warte są wszystkie mieszkania i domy w miastach wojewódzkich, łatwiej można sobie uzmysłowić to na jak potężne kwoty opiewa polski budżet. Zgodnie z uchwaloną ustawą budżetową w 2022 roku wydatki mają opiewać na kwotę 521,8 mld złotych. Przypomnijmy więc kila przykładów. Wszystkie nieruchomości mieszkalne w Warszawie warte są około 675 mld złotych, w Krakowie 217 miliardów, w Lublinie 68 miliardów, natomiast w Zielonej Górze czy Opolu po mniej niż 24 miliardy.

Sumując podobne szczątkowe dane dla 18 miast wojewódzkich otrzymamy informację, że wartość wszystkich nieruchomości mieszkalnych, które tam się znajdują, wynosi około 2 biliony złotych. To znaczy, że teoretycznie za roczny budżet można kupić co czwarte mieszkanie lub dom w największych miastach. Na wynik ten nieznacznie wpłynie fakt, że w 2022 roku najpewniej znowu do użytkowania zostanie oddanych sporo mieszkań, a wartość ich wzrośnie o kilka procent.

Rząd powinien zadbać o rynek mieszkaniowy

Oczywiście trzeba pamiętać, że przedstawione wyniki nie są efektem dokładnej wyceny milionów nieruchomości, a jedynie daleko idących uogólnień. Dla przykładu GUS pod pojęciem powierzchni mieszkań sumuje wielkość zarówno lokali mieszkalnych, jak i domów jednorodzinnych. Metr tych drugich jest przeważnie tańszy. W żadnym wypadku nie zmienia to jednak faktu, że budżet państwa dysponuje potężnymi środkami. Oprócz utrzymania wojska, systemu ochrony zdrowia, sądownictwa, dbania o kulturę, szkolnictwo wyższe czy wypłaty rent i emerytur przed rządem stoją też wyzwania związane z oddziaływaniem na rynek mieszkaniowy.

W ramach tych działań oferowane są na przykład solidne dopłaty do budowy mieszkań komunalnych czy społecznych, ale też pod koniec maja 2022 roku zacząć ma działać program gwarancji kredytowych dla osób kupujących mieszkanie. Jest to rozwiązanie, którego wprowadzenie od wielu kwartałów postulował HRE Think Tank. Zaletą programu gwarancji, oprócz skrócenia nawet o kilka lat drogi do własnego „M”, jest bardzo duża efektywność. Ewentualne koszty programu będą bowiem bardzo skromne w porównaniu do efektów. Wszystko dlatego, że program ma jedynie pozwalać na zaciągnięcie kredytu bez wkładu własnego, a nie jest programem dofinansowania zakupów (jak poprzednie „Mieszkanie dla młodych” czy „Rodzina na swoim”).

Znacznie mniej efektywny kosztowo może okazać się za to zapowiadany program bonów mieszkaniowych, przy których wsparciu idącym w dziesiątki czy ponad sto tysięcy złotych rodziny mogłyby m.in. kupić nieruchomość lub zbudować dom.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments