Czwarty miesiąc z rzędu marże hipoteczne poniżej 2 proc.

Wyższe stopy procentowe zazwyczaj skutkują spadkiem marż kredytów mieszkaniowych. Tak jest też obecnie. Problem w tym, że dziś o kredycie mogą myśleć tylko osoby o co najmniej średnich zarobkach. Największą przeszkodą przy zaciąganiu kredytu jest dziś zdolność kredytowa. Ta może jeszcze spaść, ale tym razem z innego powodu niż dotychczas.

W lipcu już po raz czwarty z rzędu średnia marża hipoteczna oferowana przez banki była niższa niż 2 proc. (1,95 proc.). Niższe marże to jedna z konsekwencji podwyżek stóp procentowych. Banki w ten sposób chociaż w niewielkim stopniu amortyzują rosnące oprocentowanie i konkurują o względy klientów.

Zdolność kredytowa spadła o ponad 40 proc.

Tych jest dziś znacznie mniej, bo drożejące kredyty powodują spadek zdolności kredytowej. W efekcie część osób odchodzi z banku z kwitkiem, a inne otrzymują propozycję kredytu na znacznie niższą kwotę niż przed zapoczątkowanymi w październiku 2021 roku podwyżkami stóp procentowych.

Przykład? Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogła jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych zaciągnąć 30-letni kredyt mieszkaniowy na kwotę 700 tys. złotych. Dziś kwota ta stopniała do trochę ponad 396 tys. złotych. To o 43 proc. mniej, a przypomnijmy, że w ramach naszego badania co miesiąc aktualizujemy też wynagrodzenie przykładowej familii obliczając na podstawie danych GUS za ostatnich 12 miesięcy ważoną zatrudnieniem średnią płacę w przedsiębiorstwach. Jest to o tyle ważne, że tak jak w ramach najnowszego badania przyjęliśmy, że nasza przykładowa rodzina ma do dyspozycji prawie 8,9 tys. zł netto, to we wrześniu 2021 roku było to 8,1 tys. zł. Gdyby przyjąć, że wynagrodzenie naszej familii w międzyczasie się nie zmieniło, to spadek zdolności kredytowej mógłby przekroczyć 50 proc..

UKNF niepotrzebnie utrudnił dostęp do kredytów

Zdolność kredytowa maleje nie tylko dlatego, że rosną stopy procentowe. W trakcie trwania cyklu podwyżek stóp procentowych do przykręcania kurka z kredytami mieszkaniowymi rękę przyłożył jeszcze UKNF. Przypomnijmy – od kwietnia banki przy badaniu zdolności kredytowej poproszone zostały o uwzględnianie wyższego bufora na podwyżki stóp procentowych. Do tej pory był on na poziomie 2,5 proc., a obecnie wynosi 5 proc. Efekt tego jest taki, że dziś bank badając zdolność kredytową musi sprawdzić czy przy naszych dochodach będziemy w stanie spłacać ratę kredytu mieszkaniowego jeśli oprocentowanie wzrośnie do około 14 proc. To oczywiście dodatkowo bije w zdolność kredytową Polaków.

Stosowanie wyższego buforu na podwyżki stóp procentowych miało sens w momencie, w którym stopy procentowe były najniższe w historii. Dziś – gdy zgodnie z sugestiami prezesa NBP – mamy niemal najwyższe stopy procentowe w obecnym cyklu, UKNF powinien cofnąć swoje zalecenia, aby sztucznie nie schładzać rynku i niepotrzebnie nie utrudniać Polakom drogi do realizacji marzeń o własnym „M”. W opinii HRE Think Tanku ograniczenie lub nawet likwidacja buforu na podwyżki stóp procentowych jest tym bardziej zasadna w przypadku kredytów o stałym oprocentowaniu. Zastosowanie niższego buforu na podwyżki stóp procentowych to też element, który mógłby powodować, że kredyty te stałyby się bardziej popularne. Chodzi o to, że bufor na podwyżki stóp procentowych mógłby stawać się tym mniejszy, im okres stałego oprocentowania byłby dłuższy.

Duże różnice w zdolności kredytowej

Chcąc dziś zaciągnąć kredyt mieszkaniowy tym bardziej warto przyjrzeć się ofertom co najmniej kilku banków. Wszystko dlatego, że potrafią się one wyraźnie różnić. Nawet w przypadku zdolności kredytowej są takie instytucje (PKO, Credit Agricole, Pekao), które naszej przykładowej rodzinie chciałyby pożyczyć od 410 do 454 tys. złotych. Z drugiej strony najmniejszy dług (około 230 tys. złotych) naszej przykładowej 3-os. rodziny z dochodem 8864 zł netto zaproponowały w bieżącym miesiącu BOŚ Bank.

Seria dobrych informacji dla kredytobiorców

Wiele wskazuje na to, że cykl podwyżek stóp procentowych ma się ku końcowi. Jeśli wierzyć nieoficjalnym wypowiedziom prezesa NBP, to czekać może nas już tylko jedna podwyżka stóp procentowych i to kosmetyczna – o 25 punktów bazowych. Wypowiedź ta choć była szeroko w ostatnich dniach komentowana, padła podczas nieoficjalnej wymiany zdań podczas urlopu profesora Glapińskiego. Nie można więc traktować jej jako pewnej – szczególnie, że pan profesor jest co prawda przewodniczącym, ale jednak całego gremium, które decyduje o poziomie stóp procentowych w Polsce.

Nie zmienia to faktów, że w lipcu doszło do podwyżki stóp o mniejszej skali niż spodziewana przez rynek, nieznacznie spadły notowania WIBOR-u (głównego składnika oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych), a kontrakty terminowe po lipcowych spadkach zaczęły sugerować, że podstawowa stopa procentowa w Polsce docelowo wzrośnie nie do poziomu ponad 8 proc., ale mniej więcej w okolice 7 proc. Jeśli te jaskółki poprawy nie zostaną brutalnie spłoszone, to zdolność kredytowa Polaków nie powinna już znacząco spadać, a raty kredytów nie powinny rosnąć.

Wakacje kredytowe mogą podnieść marże

Do tego 29 lipca w życie wejdzie też ustawa wprowadzająca darmowe wakacje kredytowe. Dzięki nim posiadacze złotowych kredytów mieszkaniowych bezpłatnie będą mogli do końca 2023 roku przenieść aż 8 z 17 rat kredytowych na koniec okresu kredytowania. Ta ostatnia informacja chociaż cieszy osoby posiadające dziś kredyt mieszkaniowy, może okazać się złą informacją dla tych, którzy o kredycie dopiero myślą. Wszystko dlatego, że darmowe wakacje kredytowe są dla banków wielomiliardowym obciążeniem. Jednym ze sposobów, aby banki choć częściowo te koszty przerzuciły na klientów, jest podniesienie marż kredytowych.

Bartosz Turek, Oskar Sękowski HRE Investments