Czy mamy bańkę na rynku mieszkaniowym?

Ostatnie wzrosty cen mieszkań spowodowały, że pojawia się wiele porównań do boomu w latach 2006-2007 i gwałtownego załamania w 2008 r. Czy należy obawiać się powstania bańki na rynku mieszkaniowym?

 Porównując sytuację od strony popytowej na pewno obecne warunki rynkowe są o wiele stabilniejsze niż w latach 2006-2008. Po pierwsze dobra sytuacja gospodarcza (wzrost PKB, wzrosty płac, niskie bezrobocie, stabilne zatrudnienie m.in. w sektorach finansowym i IT) powoduje, że wielu Polaków ma zdolność kredytową popartą znacznym wkładem własnym. Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym kredyty złotówkowe są stosunkowo tanie i przez to szeroko dostępne.

W latach 2006-2008 stopy procentowe w Polsce były wysokie (stopa referencyjna NBP na poziomie 5-6%), ponieważ wzrost PKB napędzany był napływem kapitału zagranicznego po wejściu Polski do UE – wyższe stopy miały zapobiec przegrzaniu gospodarki i wzrostowi inflacji. Dlatego dużą popularnością cieszyły się kredyty frankowe, ze względu na niższy LIBOR i w związku z tym niższe raty kredytowe. Ponadto banki często nie wymagały wkładu własnego. Zaciąganie kredytów w obcej walucie spowodowało, że w obliczu kryzysu gospodarczego, kiedy wartość złotówki względem franka spadła, wysokość kredytu do spłaty drastycznie wzrosła. Równolegle wartość kredytowanych mieszkań również znacząco spadła powodując, że u wielu kredytobiorców frankowych poziomy LTV sięgały nawet ponad 200%. Można powiedzieć, że zdolność kredytowa Polaków przed 2008 r. była sztucznie wykreowana poprzez oferowanie tanich kredytów w obcej walucie. Obecnie ta zdolność jest „naturalna”, ponieważ dotyczy kredytów złotówkowych i jest napędzana wzrostem płac i bogaceniem się społeczeństwa. Niemniej należy pamiętać, że przy zaciąganiu kredytu na 20-30 lat stopy procentowe mogą znacząco się zmienić w przyszłości.

Nie jest wykluczone, że obecna dwucyfrowa dynamika wzrostu cen mieszkań spowoduje spadek popytu, ale będzie to miało charakter normalnej gry rynkowej i równoważenie się popytu i podaży. W 2008 r. głównym powodem załamania popytu w Polsce (a w następstwie gwałtownym spadkiem cen mieszkań, a także problemami finansowymi deweloperów), było nagłe ograniczenie dostępu do taniego finansowania bankowego spowodowanego globalnym kryzysem gospodarczym, który wstrzymał akcję kredytową – od wybuchu kryzysu praktycznie nie udziela się już frankowych kredytów hipotecznych. Dodatkowo sam globalny kryzys był w głównej mierze spowodowany bańką na rynku nieruchomości w USA. Obecnie możliwe jest ograniczenie akcji kredytowej, co komunikują same banki, ale nic nie wskazuje na tak gwałtowne załamanie jak w 2008 r.

Zwróćmy uwagę, że w środowisku rosnących cen gruntów i kosztów budowy oferta deweloperów jest uzupełniana, a nie powiększana – od połowy 2014 r. oscyluje w okolicy 50 tys. (na sześciu głównych rynkach; dane REAS), a w 2018 r. w momencie spadków sprzedaży została odpowiednio zredukowana, aby bronić marż. W latach 2006-2007 podaż mieszkań cały czas szybko rosła pomimo gwałtownych wzrostów cen gruntów, ponieważ deweloperzy byli przekonani, że ceny mieszkań będą dalej rosnąć i zrekompensują im wyższe ponoszone koszty. W naszej opinii ryzyko, że nadpodaż mieszkań doprowadzi do załamania cen i kryzysu na rynku nieruchomości, jest obecnie znikome. Firmy starają się kontrolować wielkość podaży, przez co wyższe koszty są skuteczniej przerzucane na klientów. Nauczeni doświadczeniem z lat 2008-2009 bardziej rozsądnie dostosowują oferty, uważniej kupują grunty i nie „gonią” za rekordowymi wolumenami.

Pomimo rosnących cen mieszkań, popyt na nie wciąż jest wysoki, głównie dzięki niskim kosztom kredytów hipotecznych. Dopóki NBP będzie utrzymywał stopy procentowe na obecnym poziomie nie należy spodziewać się gwałtownego spadku popytu. W ostatnim czasie w obliczu rosnącej inflacji pojawiają się głosy, aby podnosić stopy, ale większość RPP jest gołębia i skłania się nawet ku obniżkom. Trudno na ten moment przewidzieć działania NBP, bo i wiele zależy od zmian stóp procentowych w UE, a EBC na ostatnim posiedzeniu obniżyło stopę depozytową o 0,1 p.p.

Wśród wskaźników, które mogą być lampkami ostrzegawczymi należy wymienić względny spadek siły nabywczej w przypadku zakupu mieszkań. Pomimo ponad 7% wzrostów płac r/r., przeciętna pensja pozwala na zakup mniejszej liczby metrów kwadratowych mieszkania. Drugim takim wskaźnikiem jest wzrost udziału kredytów o LTV powyżej 80% wśród nowo udzielonych kredytów (dane NBP), co trochę nawiązuje do pierwszego sygnału o spadku siły nabywczej. Wolniej rosnące oszczędności na wkład własny w porównaniu do wzrostu cen mieszkań spowodowały zwiększenie średniego poziomu LTV. Może to być zapowiedź wyhamowania akcji kredytowej i spadku popytu na mieszkania.

Innych ewentualnych zagrożeń dla sektora mieszkaniowego można upatrywać w czynnikach zewnętrznych, w tym głównie w trwającej wojnie handlowej, czy toczącym się procesie brexitu, które mogą spowodować istotne spowolnienie gospodarcze, a także w ewentualnych problemach sektora bankowego, chociażby w związku z nierozwiązaną kwestią kredytów frankowych.

Wydaje się, że jeżeli nie dojdzie do jakichś nieprzewidzianych zdarzeń, takich jak globalny kryzys gospodarczy spowodowany wojnami handlowymi, to raczej nie powinno dojść do nagłego załamania na miarę tego z 2008 r. Okres największej hossy mamy najprawdopodobniej za sobą, ale przejście z fazy boomu do fazy równowagi rynkowej następuje łagodnie.

Wojciech Bartosik, analityk Michael/Ström Dom Maklerski