Czy pożyczka hipoteczna może zastąpić kredyt?

Pożyczka hipoteczna to niezbyt popularny produkt bankowy, który jednak może okazać się bardzo użyteczny.

Pożyczki kojarzą się głównie z bankowymi lub pozabankowymi produktami niezabezpieczonymi hipoteką. Mówiąc o pożyczkach, zwykle mamy też na myśli produkty finansowe, które służą do finansowania bieżących wydatków. Natomiast finansowanie potrzeb mieszkaniowych najczęściej jest kojarzone z kredytem zabezpieczonym hipoteką. Trudno się zatem dziwić, że wiele osób dokładnie nie zna zasad funkcjonowania pożyczek hipotecznych. Są one elementem oferty banków i SKOK-ów, który pod względem popularności ustępuje pożyczkom konsumpcyjnym (kredytom gotówkowym) oraz kredytom mieszkaniowym. Nie oznacza to jednak, że pożyczki hipoteczne nie są użyteczne. Wręcz przeciwnie - mogą one posłużyć do łatwego sfinansowania różnych potrzeb mieszkaniowych. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl wyjaśniają zasady działania takich pożyczek z zabezpieczeniem hipotecznym.

Pożyczka hipoteczna pomoże nam sfinansować różne potrzeby

Warto wiedzieć, że główna różnica pomiędzy kredytem mieszkaniowym (hipotecznym) oraz pożyczką hipoteczną wiąże się z rolą nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie. Osoba zaciągająca kredyt mieszkaniowy chce nabyć dom, niezabudowaną działkę lub lokal mieszkalny, a hipoteka obciążająca tę nieruchomość będzie stanowiła zabezpieczenie należności banku. W przypadku pożyczki hipotecznej, sprawa przedstawia się zupełnie inaczej.

Chodzi o to, że klient wykorzystuje obecnie posiadaną nieruchomość mieszkaniową lub gruntową do zaciągnięcia nowego zobowiązania. Pożyczane pieniądze mogą posłużyć do realizacji celów mieszkaniowych (np. gruntownego remontu mieszkania) lub zupełnie innych celów. Warto pamiętać, że w przypadku pożyczek hipotecznych oferowanych konsumentom (osobom nieprowadzącym działalności gospodarczej) wypłacone pieniądze powinny zostać spożytkowane na cele prywatne. Analogicznie, pożyczka hipoteczna dla firm musi finansować potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Lekceważenie wspomnianych zasad może skutkować wypowiedzeniem umowy pożyczkowej przez bank lub SKOK.

Dzięki hipotece można pożyczyć dużo pieniędzy na wiele lat …

Wykorzystanie hipoteki jako zabezpieczenia pożyczki zapewnia możliwość rozłożenia spłaty długu nawet na 15 lat - 25 lat. Maksymalna wysokość pożyczki hipotecznej będzie natomiast zależała od wartości posiadanego domu, mieszkania lub gruntu. Warto jednak zdawać sobie sprawę, że w przypadku hipotecznych pożyczek, banki zwykle stosują niższe limity wskaźnika LtV niż dla kredytów mieszkaniowych (LtV = wartość długu/wartość mieszkania). W obecnych warunkach, zwykle nie można pożyczyć kwoty przekraczającej 60-70 proc. ceny rynkowej nieruchomości. Często okazuje się, też że pożyczki hipoteczne mają minimalny limit kwotowy wynoszący na przykład 30 000 - 60 000 zł.

Pewna różnica względem kredytów mieszkaniowych dotyczy także oprocentowania i prowizji. Oprocentowanie pożyczek hipotecznych również składa się ze zmiennej stopy referencyjnej (zwykle WIBOR-u 3M/6M) oraz stałej marży. Taka marża prawdopodobnie będzie jednak wyższa niż w przypadku kredytu mieszkaniowego o podobnej wielkości. Większym kosztem może być również prowizja przygotowawcza naliczana po zawarciu umowy. Pozostałe koszty dotyczące kredytu mieszkaniowego i pożyczki hipotecznej zwykle kształtują się na podobnym poziomie. Przykład stanowi prowizja za wcześniejszą spłatę i opłata za wycenę nieruchomości.

Warto wspomnieć, że posiadacz pożyczki hipotecznej w celu uzyskania niższej prowizji lub marży może zostać zmuszony do wykupienia polisy (np. ubezpieczenia na życie). Do momentu wpisania hipoteki przez sąd wieczystoksięgowy, bank prawdopodobnie naliczy wyższą marżę w ramach tzw. ubezpieczenia pomostowego. Co ważne, większość banków i SKOK-ów jako zabezpieczenie pożyczki akceptuje tylko nieruchomości nie posiadające aktualnie innych obciążeń hipotecznych.

Pożyczkobiorca hipoteczny także podlega ustawowej ochronie

Podobieństwa kredytu hipotecznego i pożyczki hipotecznej dotyczą także kwestii związanych z prawnym statusem tych dwóch produktów finansowych. Pożyczki oraz kredyty z hipoteką, które zostały udzielone najwcześniej 22 lipca 2017 roku i finansują prywatne potrzeby, będą podlegały przepisom ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. 2017 poz. 819). Ten akt prawny jest ważny, ponieważ przewiduje liczne korzyści i uprawnienia dla kredytobiorcy. Jako przykład można podać ograniczenie wysokości prowizji za wcześniejszą spłatę i prawo niewypłacalnego klienta do dobrowolnej sprzedaży nieruchomości.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl