Czy w bloku spółdzielczym można utworzyć wspólnotę mieszkaniową?

W blokach zarządzanych przez spółdzielnie, znajduje się coraz więcej własnościowych lokali. Właściciele takich „M” mogą zdecydować, że zarząd przejmie wspólnota mieszkaniowa.

Przez ostatnie 10-15 lat, znacząco wzrosła liczba własnościowych mieszkań, które znajdują się w blokach zarządzanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Taka zmiana ma związek przede wszystkim z masowym wykupem lokali spółdzielczych (głównie w latach 2007 - 2010). Osoby decydujące się na wykup lokalu do spółdzielni, po przeprowadzeniu tej operacji oprócz prawa własności „M”, zyskały również większą swobodę w zarządzaniu własnym lokum. Tacy właściciele mieszkań znajdujących się w spółdzielczym bloku, nie zawsze są zadowoleni ze standardu usług administracyjnych, które świadczy im spółdzielnia. Zastrzeżenia dotyczą m.in. dużych spółdzielni mieszkaniowych, które czasem pod względem sposobu zarządzania i mentalności pracowników bywają jeszcze reliktami PRL-u. Jeżeli właściciele mieszkań położonych na terenie spółdzielczego bloku, nie są zadowoleni z usług świadczonych przez spółdzielnię, to mogą zdecydować, że zarządzanie budynkiem przejmie wspólnota mieszkaniowa. Wyjaśniamy na jakich zasadach taka wspólnota może przejąć zarząd od spółdzielni.

Po wyrugowaniu spółdzielni z bloku rządzić będzie wspólnota …

Obowiązujące przepisy wskazują, że wspólnota mieszkaniowa może przejąć zarząd w budynku spółdzielczym na dwa sposoby. Obydwa warianty zostały omówione w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2001 nr 4 poz. 27). Zgodnie z artykułem 26 ustęp 1 wspomnianego aktu prawnego: „jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości została wyodrębniona własność wszystkich lokali, po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”.

W opisywanej powyżej sytuacji, mamy do czynienia z automatycznym przejęciem kontroli przez wspólnotę mieszkaniową na wskutek odkupienia wszystkich mieszkań od spółdzielni. Warto wiedzieć, że spółdzielnia mieszkaniowa w ciągu 14 dni od wyodrębnienia ostatniego lokalu ma obowiązek poinformować właścicieli pozostałych mieszkań o tym fakcie. Co ważne, większość właścicieli wyodrębnionych lokali w ciągu trzech miesięcy od wykupienia ostatniego lokum może zadecydować, że spółdzielnia będzie wykonywać zarząd nad nieruchomością wspólną (jak wybrany zarządca).

„Warto dodać, że zarząd spółdzielni jest obowiązkowy z mocy ustawy jeśli co najmniej jeden lokal wciąż pozostaje jej własnością, a właściciele mieszkań nie podjęli odpowiedniej uchwały” - wyjaśnia Leszek Markiewicz, ekspert portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Większość właścicieli „M” może opowiedzieć się za wspólnotą

Wspomniana uchwała właścicieli mieszkań może zostać podjęta na podstawie artykułu 24 indeks 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mówi on, że: „większość właścicieli lokali w budynku (…) obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali”. W opisywanej sytuacji spółdzielcze prawa do lokali (własnościowe i lokatorskie) nie zostaną naruszone, a spółdzielnia stanie się członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z obecnym brzmieniem przepisów, do uchwały o przejęciu zarządu przez wspólnotę mieszkaniową można zastosować również zasadę „jeden lokal - jeden głos”, a także opcję indywidualnego zbierania głosów.

„Takie rozwiązania mogą ułatwić uzyskanie większości, która będzie równoznaczna z przejęciem kontroli nad blokiem przez wspólnotę mieszkaniową” - dodaje Leszek Markiewicz.

Kwestia rozliczenia funduszu remontowego pozostaje kluczowa

Przejęcie kontroli nad blokiem przez wspólnotę mieszkaniową obfituje w pewne zagadnienia, które mogą stanowić przyczynę sporów ze spółdzielnią. W ujęciu historycznym, spore kontrowersje dotyczyły między innymi kwestii rozliczenia wpłat na fundusz remontowy. Tematem wspomnianego rozliczenia funduszu remontowego na rzecz byłych członków spółdzielni zajął się nawet Trybunał Konstytucyjny. Mowa o wyroku TK z 5 lutego 2015 roku (sygn. akt: K 60/13).

„Wyrok Trybunału Konstytucyjnego mówi, że byli członkowie spółdzielni mieszkaniowej powinni mieć możliwość otrzymania swojej części wpłat na fundusz remontowy” - podkreśla Leszek Markiewicz z NieruchomosciSzybko.pl.

W odpowiedzi na wyrok Trybunału Konstytucyjnego, ustawodawca wprowadził odpowiednie przepisy. Te regulacje mówią, że z chwilą ustania członkostwa w spółdzielni jej były członek ma prawo do części środków zgromadzonych na funduszu remontowym (wedle jego udziału w nieruchomości wspólnej). Wspomniane prawo ustala się na podstawie wcześniejszych wpłat dokonanych przez daną osobę na rzecz funduszu remontowego.

„Warto wiedzieć, że proporcjonalne prawo do środków zgromadzonych na funduszu remontowym dotyczy również właściciela lokalu, który wprawdzie nie był członkiem spółdzielni, ale mieszkał w bloku zarządzanym przez spółdzielnię” - podsumowuje Leszek Markiewicz.

Źródło: materiały portalu NieruchomosciSzybko.pl