Epidemia zatrzymała wzrosty cen mieszkań
Rapot HRE Index: Nawet dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań zupełnie wyhamowały wraz z początkiem epidemii i wprowadzonymi przez rząd ograniczeniami. Kwiecień przyniósł też zahamowanie transakcji, ale w maju – gdy na poważnie rozpoczęło się luzowanie obostrzeń – widoczne były już symptomy ożywienia na rynku mieszkaniowym. Stymulująco na rynek działają też kolejne obniżki stóp procentowych przy wciąż wzmożonej inflacji.
Zgodnie z przewidywaniami HRE Think Tank epidemia i związane z nią ograniczenia doprowadziły do hamowania wzrostów cen mieszkań, z którymi mieliśmy do czynienia jeszcze w styczniu czy lutym. Na części danych rynkowych zaważyły już jednak wyniki za marzec. W efekcie główny indeks HRE Think Tank (Indeks Koniunktury na Rynku Nieruchomości) w pierwszym kwartale zanotował symboliczną korektę względem końcówki 2019 roku i przyjął wartość 0,701. To o zaledwie 0,001 pkt. niżej niż wynikało ze zrewidowanego odczytu za IV kwartał 2019 roku (0,702). Rodzimy rynek mieszkaniowy ma więc silne fundamenty i jest przygotowany na ewentualne perturbacje.
Do takiego wniosku dochodzimy biorąc pod uwagę zestaw 18 wskaźników, które badają zmiany cen, ale też kondycję sektora bankowego, gospodarstw domowych i budownictwa. Interpretacja tego wskaźnika, jak i jego składowych jest taka, że zarówno zbyt wysokie (ponad 0,85), jak i zbyt niskie (poniżej 0,15) odczyty sugerują nierównowagi na rynku. Podczas gdy wyniki wysokie sugerować mogą narastanie bańki spekulacyjnej, to wyniki niskie sugerują zapaść na rynku mieszkaniowym. Najnowszy odczyt pozostaje w strefie bezpiecznej.
Kredyty sprzedawały się bardzo dobrze
Warto jednak w szczegółach przyjrzeć się temu co działo się na rynku mieszkaniowym w pierwszym kwartale. Konieczne jest tutaj rozróżnienie początku roku oraz końcówki marca, gdy do Polski dotarła epidemia. I tak przez pierwsze dwa miesiące w największych miastach mieszkania drożały o 13.6 proc.. Początek roku był też miesiącem bardzo wyraźnego wzrostu popytu na mieszkania. W całym pierwszym kwartale na 6 największych rynkach klienci kupili 18,9 tysięcy mieszkań. To najwyższy wynik w historii.
Od początku roku widać było też wzrost popytu na mieszkania ze strony kredytobiorców. W pierwszym kwartale udzielono bowiem 56,5 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości 16,6 mld złotych. Oznacza to wzrost względem analogicznego okresu przed rokiem o prawie 12 proc. pod względem liczby długów oraz o ponad 22 proc. pod względem ich wartości.
Dobrą passę na rynku kredytowym potwierdza także najnowszy odczyt indeksu HRE. Wynika z niego, że w sektorze kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale nie był jeszcze widoczny szok związany z epidemią. Co więcej, na początku roku banki przyspieszały z akcją kredytową, a jakość portfela kredytowego się poprawiała.
Niestety marzec i kwiecień przyniosły pogorszenie koniunktury, które będzie procentowało w drugim kwartale. W sumie trudno się temu dziwić skoro rząd wprowadził pod koniec marca ograniczenia w poruszaniu się. W efekcie popyt na kredyty spadł. W kwietniu 2020 roku w segmencie kredytów mieszkaniowych Polacy złożyli wnioski na kwotę o 27,6 proc. niższą niż w analogicznym miesiącu 2019 roku. W sumie i tak był to dobry wynik zważywszy na fakt, że co do zasady mieliśmy wtedy siedzieć w domach. Najważniejszy wydaje się tu jednak spadek optymizmu Polaków, który jest też najważniejszą informacją, która negatywnie wpływała na wartość stworzonego przez HRE Think Tank subindeksu badającego sytuację gospodarstw domowych. Napływające z rynku dane sugerują, że gorsze nastroje Polaków mogą skutkować mniejszym popytem na kredyty mieszkaniowe, głównie z obawy o możliwość uzyskania kredytu.
Z drugiej strony nadzieja w tym, że w kwietniu mieliśmy do czynienia z na tyle niesprzyjającymi okolicznościami (powszechne obawy i zakaz wychodzenia z domów), że dane o popycie na kredyt za kolejne miesiące mają szanse okazać się lepsze, pod warunkiem, że banki nie zmienią na trwałe polityki kredytowej .
Popyt także podlega odmrożeniu
Bez wątpienia mamy jednak do czynienia z rosnącym od połowy kwietnia zainteresowaniem mieszkaniami w dużych miastach. Kontynuację tego trendu widzieliśmy w maju. W ostatnim jego tygodniu zainteresowanie mieszkaniami w największych miastach było na poziomie zaledwie o 30 proc. niższym niż przed epidemią, ale też wróciło ono do poziomów z maja ubiegłego roku.
Polacy szukają ochrony przed inflacją
W maju skutkowało to ożywieniem na rynku transakcji. Spory w tym udział ma bez wątpienia popyt generowany przez inwestorów. Powód jest prosty – Polacy dokonują obecnie dużych transferów swoich oszczędności. I tak z jednej strony rodacy rezygnują z coraz gorzej oprocentowanych lokat. W efekcie w samym tylko kwietniu ich saldo stopniało o 12 miliardów, co było największym spadkiem od 1996 roku, czyli od kiedy zbierane są stosowne dane.
Z drugiej strony obserwujemy też wzrost awersji do ryzyka. Dowodem na to są chociażby odpływy z funduszy inwestycyjnych, z których w marcu i kwietniu odpłynęło o około 23 mld złotych więcej niż do nich napłynęło. W tym otoczeniu w kwietniu zyskiwały na popularności obligacje skarbowe, których sprzedaż przekroczyła 5 mld złotych. Niestety od maja oferta jest już 2-3 razy gorsza, co spowodowało kilkukrotny spadek sprzedaży obligacji.
W gronie inwestycji uznawanych za bezpieczne i skuteczne w walce z inflacją pozostały więc złoto i nieruchomości. To pierwsze nie budzi już jednak tak dużych emocji jak jeszcze na początku epidemii ze względu na dość wysoką cenę i sporą jej zmienność. Trzeba jednak oddać, że na przełomie marca i kwietnia królewskiego kruszcu przez pewien czas po prostu brakowało. Wywindowało to jednak wyceny kruszcu do poziomów niewidzianych nigdy wcześniej w historii - nawet około 9 tys. złotych za uncjową monetę w natychmiastowej dostawie. Na początku czerwca było to już około 7,6 tys. złotych.
Rynek najmu trzyma się dobrze
Nieruchomości na tym tle wypadają lepiej. Ich ceny nie są aż tak zmienne jak w przypadku złota. Do tego badania rynków rozwiniętych pokazują, że w dłuższym terminie nieruchomości mieszkaniowe zyskują na wartości o 1-2 pkt. proc. szybciej niż rosną ceny w sklepach (inflacja). Do tego dochodzi możliwość generowania przyzwoitych zwrotów z wynajmu.
I choć sytuacja na rynku najmu nie jest już tak dobra jak rok temu, to do niego także - wieszczone przy okazji epidemii gwałtowne załamanie - nie dotarło. Co prawda poziom pustostanów w największych miastach wzrósł, ale nie jest on jeszcze niepokojący. Na dzień 20 maja 2020 r. pustych było 7,5 proc. mieszkań w dużych miastach. To wciąż oznacza, że przeciętne mieszkanie jest wynajęte przez ponad 11 miesięcy w roku. Dla porównania na koniec maja 2019 roku poziom pustostanów wynosił 5,9 proc.. To sugeruje, że problemy ze zrywaniem umów najmu nie są aż tak palące i zawieranie nowych kontraktów w dużej mierze zastępuje zerwane umowy. Do tego o kilka punktów procentowych wzrósł poziom aneksowania umów. Chodzi o to, że dotychczasowi najemcy są obecnie bardziej skłonni do odnawiania kontraktów na kolejny rok niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Dla stabilności na długoterminowym rynku wynajmu nie jest też poważnym ciosem załamanie na rynku krótkoterminowego najmu (alternatywa dla hoteli). Powód? W Polsce na zasadach rynkowych wynajmowanych jest nawet ponad milion mieszkań w formule długoterminowej. Dla porównania na rynku krótkoterminowym znaleźć możemy około 40 tysięcy mieszkań. Nawet więc przepływ na tradycyjny rynek lokali wynajmowanych dotychczas na doby, nie ma szans doprowadzić do poważnych zawirowań na rynku długoterminowym.
Warto też wspomnieć o zapowiedzi rządowego programu dopłat do czynszów. Ma to być rozszerzony system dodatków mieszkaniowych dla osób z problemami finansowymi. Do wzięcia ma być do 1,5 tys. zł miesięcznie przez pół roku. Dofinansowanie ma być kierowane nie tylko do najemców całych mieszkań, ale też do najemców pokoi. W efekcie, jest to program wspierający rynek najmu - zarówno najemców, jak i właścicieli. Trzeba przy tym mieć świadomość, że dopłaty oznaczają, że mniej prawdopodobne będą spadki czynszów.
W kryzysach najem ma się dobrze
Trzeba przy tym podkreślić, że nawet gdyby ziścił się negatywny scenariusz kryzysu gospodarczego, to i tak rynek najmu w takich sytuacjach zwykł zachowywać się całkiem dobrze. Przykład? W latach 2007-11 w Stanach Zjednoczonych ceny domów w największych miastach spadły o prawie 23 proc., ale właściciele domów podnieśli czynsze o ponad 8 proc.. Działo się tak dlatego, że w momencie, w którym banki zakręcają kurki z kredytami, to dla coraz większego grona osób najem stawał się rozwiązaniem pierwszego wyboru. I tak we wspomnianym okresie liczba wynajmowanych nieruchomości wzrosła w USA z 36 milionów do prawie 43 milionów.
W Polsce w okresie kryzysu finansowego sytuacja rozwijała się trochę inaczej. Co prawda w stolicy spowolnienie na rynku mieszkaniowym wiązało się z chwilowym spadkiem czynszów wynajmu o 10-15 proc., ale za to w latach 2009-12 odsetek obywateli będących najemcami prawie się podwoił. Właściciele mieszkań nie narzekali więc na liczbę osób zainteresowanych ich ofertami.
Cięcie stóp stymuluje rynek mieszkaniowy
W przypadku rynku transakcji kupna-sprzedaży w najbliższym czasie ważnym motorem znowu będzie popyt inwestycyjny. Ten wzmacniają kolejne cięcia stóp procentowych. Przypomnijmy, że 28 maja RPP zdecydowała o obniżeniu podstawowej stopy procentowej z poziomu 0,5 proc. do 0,1 proc.. W efekcie Polska dołączyła do grona krajów stosujących niemal zerowe stopy procentowe.
Choć najpewniej nie przełoży się to na skalę akcji kredytowej, to oznacza dalszą erozję i tak już rachitycznie niskiego oprocentowania lokat. To w maju HRE Investments szacowało na około 0,5 proc.. Po cięciu stóp ten i tak historycznie niski wynik osiągnie kolejne minima. Mało tego, pojawia się realne ryzyko ponoszenia kosztów trzymania pieniędzy w banku. Na ujemnie oprocentowanie najbardziej narażone są firmy trzymające spory kapitał na rachunku. W przypadku klientów indywidualnych bardziej prawdopodobne jest raczej to, że od ich oszczędności będzie naliczane bardzo skromne oprocentowanie. Będzie to tym bardziej deprymujące jeśli przy okazji bank pobierać będzie przewyższające to oprocentowanie opłaty za prowadzenie konta czy wydaną do rachunku kartę. Nawet jednak gdy lokata da nam jakiś skromny zysk, to i tak pochłonie go inflacja, która według prognoz w bieżącym roku może być na poziomie 2,5-4 proc. Obecna sytuacja sprzyja nawet temu, aby część inwestorów zdecydowała się na zakup mieszkania już nie tylko po to, aby zarabiać na wynajmie, ale po to, aby uchronić kapitał przed utratą wartości.
Banki tną kredyty
Mniej aktywni są natomiast nabywcy kredytowi. Powód jest oczywisty – banki w otoczeniu epidemii, ograniczeń nałożonych przez rząd i ryzyka gospodarczych perturbacji, postanowiły ograniczyć akcję kredytową. W efekcie tak jak jeszcze na początku roku w większości instytucji można było zaciągnąć kredyt z 10-proc. wkładem własnym, to pod koniec maja 2020 roku takich instytucji było dosłownie kilka. Większość banków wymaga już 20-proc. wkładu, a niektóre nawet 30-proc. wkładu.
Gdyby tego było mało, to mamy do czynienia z bardziej konserwatywnym podejściem do źródeł dochodów przedstawianych przez potencjalnych kredytobiorców. I tak problemy mogą się pojawić w przypadku osób pracujących w branżach najmocniej dotkniętych kryzysem, zatrudnionych na tzw. śmieciówkach, prowadzących własną działalność gospodarczą, a nawet osób czerpiących dochody z umowy o pracę, ale takiej, która niedługo się kończy. Przy tym wszystkim najmniejszym problemem okazują się podwyżki marż. Banki podniosły je bowiem w stopniu mniejszym niż RPP obcięła stopy procentowe. W efekcie przeciętne oprocentowanie dziś udzielanych kredytów mieszkaniowych jest niższe niż na początku roku. W sumie działania banków prowadzą do ograniczenia akcji kredytowej. W pesymistycznym scenariuszu istnieje ryzyko, że będziemy mieli do czynienia z taką sytuacją w perspektywie nawet kilku kwartałów.
Z drugiej strony istnieje szansa, że wraz z odmrażaniem gospodarki, kredytodawcy także będą liberalizowali politykę kredytową. Ważne jest przy tym to co zrobią najwięksi gracze rynkowi, w których akcjonariacie jest Skarb Państwa. Nie powinno ulegać wątpliwości, że mieszkaniowe kredyty hipoteczne są produktem bezpiecznym z punktu widzenia banków. W miarę możliwości powinno więc zależeć im na poluzowaniu restrykcji w tym zakresie znacznie bardziej niż na przykład w bardziej ryzykownych segmentach - kredytów gotówkowych, karty kredytowych czy kredytów samochodowych. To ważne w obliczu nadpłynności sektora bankowego.
Nawet jednak gdyby dominujący okazał się scenariusz negatywny, to i tak w 2020 roku skala akcji kredytowej powinna okazać się wyraźnie lepsza niż w latach 2012-16, kiedy udzielano po około 180 tysięcy kredytów o wartości zbliżonej do 40 mld złotych.
Ceny wyhamowały
Nie powinno ulegać wątpliwości, że wiosna przyniosła bardzo wyraźne zmiany na rynku mieszkaniowym. Wzrosty cen mieszkań idące na początku roku w kilkanaście procent (w ujęciu r/r), zastąpiła stabilizacja. Nawet i bez niej wartość subindeksu badającego zmiany cen nieruchomości (0,897) sugerował stateczną normalizację sytuacji w tym zakresie – wynika z danych HRE Think Tank.
Wszystko wskazuje jednak na to, że w tym przypadku wspomniana normalizacja wyraźnie przyspieszy i już w drugim kwartale subindeks cen powinien spaść. Wszystko dlatego, że od marca do maja ceny ofertowe w stolicy pozostają na poziomie niemal niezmienionym.
W perspektywie roku HRE Think Tank prognozuje dalszą stabilizację z możliwością niewielkich odchyleń. Wykluczamy przy tym możliwość większej niż kilkuprocentowa korekta cen i to nawet jeśli kryzys weźmie górę, wzrośnie bezrobocie, płace Polaków przestaną rosnąć, a banki nie tylko nie poluzują kryteriów udzielania kredytów mieszkaniowych, ale jeszcze mocniej zakręcą kurki z pieniędzmi. Powód jest prosty - przed epidemią nasz rynek nie rósł zbyt mocno (np. na tle innych krajów Europy), a jego fundamenty były racjonalnie oparte o rosnącą zamożność społeczeństwa przy niewielkiej skali spekulacji. Punkt startowy mamy więc zupełnie inny niż na przełomie lat 2007/8, a ówczesne wyceny kryzys zrewidował zaledwie o kilkanaście procent.
Hamulcem dla spadków cen jest też podejście samych sprzedających. Zarówno osoby fizyczne, jak i deweloperzy nie są skorzy do obniżania stawek. Ważne są przy tym kluczowe dla osób fizycznych czynniki psychologiczne (niechęć do sprzedaży z dyskontem) czy brak alternatywy dla kapitału. Deweloperzy zwracają uwagę na takie kwestie jak wysokie koszty czynników wytwórczych (ziemia, robocizna, materiały), skromna oferta mieszkań na sprzedaż przy ograniczaniu nowych inwestycji czy dobre fundamenty finansowe.
Szczególnie warto zwrócić uwagę na fakt, że w pierwszym kwartale br. deweloperzy w 7 największych miastach mieli do sprzedania trochę ponad 44 tysiące lokali. Przy dotychczasowym tempie sprzedaży oznacza to, że oferta wyprzedana zostałaby w ciągu 7-8 miesięcy. Deweloperom niestraszne powinny być więc nawet spadki sprzedaży o 30-40 proc.. O ile ponadto nie dojdzie do fali rezygnacji z kupionych wcześniej lokali, to firmy budujące mieszkania nie powinny mieć powodów do stosowania zachęt w postaci obniżek cen.
Do tego każdy miesiąc hamowania nowych inwestycji oznacza, że oferta staje się coraz bardziej przebrana. Tę zmianę potwierdzał już w pierwszym kwartale subindeks sektora budownictwa, który HRE Think Tank także bierze pod uwagę przy okazji opracowywania syntetycznej oceny kondycji rynku mieszkaniowego w Polsce. Już w okresie od stycznia do marca mieliśmy do czynienia z coraz mniej dynamicznym rozpoczynaniem nowych projektów przez deweloperów. Wiązaliśmy to z brakiem działek. W kwietniu dane GUS sugerują jednak ponad 40-proc. spadek liczby rozpoczynanych inwestycji i ponad 20-proc. spadek liczby wydanych pozwoleń na budowę. W tym wypadku na wynik cieniem położył się lockdown i wynikające z niego zatory natury administracyjnej.
Właściciele z finansowymi poduszkami
Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego bardzo ważna jest oczywiście też kondycja finansowa gospodarstw domowych. Te wydają się dziś przygotowane na ewentualne perturbacje znacznie lepiej niż w latach 2007/8. W efekcie nie mamy poważnego ryzyka masowego przejmowania mieszkań przez kredytujące nabywców banki. Powodów jest przynajmniej kilka.
Dziś większość Polaków (61 proc.) posiada oszczędności, czym w 2007 roku mogła się pochwalić mniej niż co czwarta osoba (23 proc.). Na stabilność finansową rodzin wpływają też pieniądze wypłacane w ramach programu 500+. Jest to o tyle ważne, że ukredytowienie rodzin jest trzy razy wyższe niż gospodarstw domowych bez dzieci. Gdyby tego było mało, to dokonane przez RPP cięcia stóp procentowych oznaczają dla przeciętnego posiadacza złotowego kredytu mieszkaniowego spadek odsetek o 30-40 proc.. Nawet po doliczeniu kapitałowej części raty statystyczny kredytobiorca powinien musieć oddawać do banku co miesiąc o około 10-15 proc. mniej niż przed nastaniem epidemii.
Jeśli ulga jest niewystarczająca, to banki zaoferowały też wakacje kredytowe. Dzięki nim przez okres od 3 do 6 miesięcy można zawiesić spłatę raty lub przynajmniej jej części. Do tego nawet jeśli ktoś z bankowych wakacji kredytowych skorzystał, ale potem popadł w problemy ze względu na utratę pracy lub źródła dochodu, to rząd postanowił zaproponować ustawowe 3-miesięczne bezpłatne wakacje kredytowe. Pomysł jest elementem tarczy 4.0.
Jeśli i to nie wystarczy, to ostatnim rozwiązaniem pomocowym jest Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Jest to propozycja dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji (straciły pracę lub rata pochłania sporą część dochodu). Takie osoby mogą dostać pożyczkę na spłatę kredytu hipotecznego. Pożyczka ta (do 2 tys. złotych przez 3 lata) jest nieoprocentowana, a poprawnie spłacana będzie częściowo umorzona.
Lepsza gwarancja niż dopłata do wykończenia
Rząd rozważa też wprowadzenie ulgi podatkowej dla osób młodych zasiedlających nowe domy lub mieszkania. Mowa jest o kwotach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Problem w tym, że pieniądze mają trafiać do beneficjentów dopiero po zakupie lub wybudowaniu domu lub mieszkania. Nie jest to więc pomoc dla osób, których dziś nie stać na zakup, ale wsparcie z opóźnieniem tych, którzy kupili. Dlaczego z opóźnieniem? Ulga ma być rozliczana w rocznym zeznaniu PIT.
Lepszym i bardziej efektywnym rozwiązaniem byłoby to co zaproponowano w Nowej Zelandii. Chodzi o zastąpienie wymagań odnośnie wkładu własnego państwową gwarancją. To mogłoby wyraźnie ułatwić młodym osobom zakup pierwszego własnego mieszkania. Szczególnie dla młodych podnoszone obecnie przez banki wymagania dotyczące wkładu własnego to realna bariera w drodze do własności. Oczywiście mówimy tu o osobach mających pracę i posiadających zdolność kredytową, ale takich, które nie mają odłożonego 20-proc. wkładu własnego. W takim właśnie przypadku rządowa gwarancja zastępująca wkład pozwoliłaby ubiegać się o kredyt, bo banki miałyby zabezpieczenie w formie obietnicy rządu, że jeśli kredytobiorca nie będzie spłacał długu, to państwo pokryje część zadłużenia.
Ostatecznie hamulcem dla przecen powinny być wcześniej wspomniane fundamenty rynku mieszkaniowego – znacznie bardziej racjonalne niż kilkanaście lat temu, czyli pod koniec ostatniej hossy. Wtedy królowały zakupy spekulacyjne - Polacy kupowali mieszkania dla wzrostu ich wartości. Dowód? Na lokacie mogli zarobić więcej niż na wynajmie. Popularne były przy tym systemy zakupu np. 10/90. Polegał on na tym, że 10 proc. ceny wpłacane było na etapie dziury w ziemi, a 90 proc. dopiero przed odbiorem kluczy. To spowodowało później masowe rezygnacje z kupionych w ten sposób mieszkań. Mało tego, kilkanaście lat temu głównym motorem rynku był kredyt. Nawet jednak wtedy po szalonych wzrostach cen idących w dziesiątki procent rocznie kryzys sprowadził wyceny mieszkań w dół o zaledwie kilkanaście procent w ciągu kilku lat.
Dziś sytuacja wyjściowa jest zupełnie inna. Kondycja mieszkaniówki była przed epidemią zdrowa i nie mieliśmy do czynienia z bańką na tym rynku. Nawet więcej - abyśmy mogli mówić o bańce na miarę tej z przełomu lat 2007/2008, ceny mieszkań musiałyby się niemal podwoić. Wskazują na to twarde dane pokazujące, ile metrów mieszkania w dużym mieście można kupić za przeciętną pensję albo jaką część wynagrodzenia należałoby wydać na ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania.
Co więcej, w ostatnim czasie mieszkania kupowane były przede wszystkim za gotówkę i bardzo rzadkie były wcześniej opisane systemy zakupu (np. 10/90). Do tego przez wiele lat wynagrodzenia Polaków rosły szybciej niż ceny mieszkań. Dopiero od około dwóch lat mieliśmy do czynienia z sytuacją odwrotną, ale dysproporcja nie była duża, bo wzrostom cen mieszkań tylko trochę ustępowały szybko rosnące wynagrodzenia.
Michał Cebula, prezes HRE Think Tank
