Hipoteczny boom ogarnął banki i Polaków

W bankach nigdy wcześniej nie było tylu wniosków o kredyty mieszkaniowe. Mimo tego większość z nich jest akceptowana. Rekordowe zainteresowanie nie przekłada się wprost na rosnące oprocentowanie. 

Nie ulega wątpliwości, że tegoroczna wiosna obudziła do życia nie tylko przyrodę, ale też kredytobiorców. Chodzi o to, że grono Polaków, którzy w ostatnim czasie odkładali na później aspiracje o własnej nieruchomości liczy dziesiątki tysięcy, a może i ponad sto tysięcy. Wszystko wskazuje na to, że obecnie ich obawy zostały oswojone, cierpliwość się skończyła lub po prostu zauważyli oni, że banki znowu otworzyły się na potrzeby kredytobiorców.

Banki odkręciły kurki z kredytami

Szczególnie ważny był tu początek roku ze względu na to, że znowu większość instytucji przyjmowała wnioski z 10-proc. wkładem własnym. Marże kredytowe (część oprocentowania stanowiąca zarobek banków) też wróciły do poziomu sprzed epidemii. Do tego same banki przychylniejszym okiem patrzą na osoby, które zarabiają w inny sposób niż za pomocą umowy o pracę na czas nieokreślony. Powodów jest kilka. Po pierwsze w prognozach ekonomicznych dominuje pogląd, zgodnie z którym po kilkunastu gorszych miesiącach czeka nas teraz dynamiczne odbudowywanie i rozwój gospodarki. Ma on być tak szybki, że będzie miało to pozytywny wpływ na rynek pracy. Gdy do tego dodamy fakt, że dziś już niemal nikt nie spodziewa się spadków cen mieszkań, to uzyskujemy dogodne warunki do tego, aby banki udzielały więcej kredytów mieszkaniowych. Nie jest tajemnicą, że bankom też zależy na tym, aby sprzedawać więcej hipotek, bo są to kredyty bardzo dobrze spłacane, a przy tym na wysokie kwoty. Jest to o tyle ważne, że dziś problemem banków jest nadmiar pieniędzy (depozytów), które trzeba zaprząc do pracy. Kredyty hipoteczne nadają się do tego bardzo dobrze.

Tak dużego popytu na kredyty jeszcze nie było

Na efekty powyżej zarysowanych zmian nie trzeba było długo czekać. Liczba składanych wniosków kredytowych wystrzeliła – wynika z danych BIK. Popyt na kredyt w marcu br. był rekordowy. W kwietniu był on jedynie trochę niższy niż w marcu, ale najpewniej z bardzo prostego powodu. Chodzi o liczbę dni roboczych. W kwietniu było ich 21, a w marcu 23. Gdyby to uwzględnić i przeliczyć popyt na kredyty na dni robocze, to okazałoby się, że od 5 miesięcy popyt na kredyty rośnie nieprzerwanie.

Droższy kredyt tylko przy wyższym ryzyku

Warto dodać, że z ankiety przeprowadzonej przez NBP możemy się dowiedzieć, że banki nie tylko obserwują duże zainteresowanie kredytami, ale też chcą ich udzielać. Dominuje pogląd, że w kolejnych tygodniach będziemy obserwować dalsze łagodzenie wymagań stawianych przed klientami. Nie wszystkim będzie jednak łatwiej. Osoby, które w oczach banków są bardziej ryzykownymi klientami powinni spodziewać się wyższego oprocentowania długów. Póki co tylko oni.

Pożyczysz ponad 90 razy więcej niż zarabiasz

A jak to wygląda w praktyce? Zgodnie z deklaracjami banków trzyosobowa rodzina, w której oboje rodzice pracują i przynoszą do domu łącznie dwie średnie krajowe, mogliby zadłużyć się na kwotę prawie 736 tys. złotych – wynika z ankiety przeprowadzonej przez HRE Investments. Mówimy tu o medianie. To znaczy, że połowa banków chciałaby naszej hipotetycznej rodzinie pożyczyć więcej (np. ING, Bank Pocztowy, BNP Paribas czy Pekao), a połowa instytucji zaproponowałaby niższy kredyt (np. PKO, Millennium, Citi czy BOŚ).

Bez gotówki ani rusz

Najnowsza mediana zdolności kredytowej jest o prawie 100 tys. zł wyższa niż przed rokiem, choć też o 8 tysięcy wyższa niż w kwietniu 2021 r. Dla przeciwwagi należy dodać, że żeby zaciągnąć taki kredyt warto mieć co najmniej 200-250 tysięcy złotych w gotówce. Taka kwota byłaby niezbędna, aby przedstawić odpowiedni wkład własny i pokryć koszty transakcyjne.

Po części wytłumaczeniem tajemnicy szybko rosnącej zdolności kredytowej jest fakt, że dokładnie rok temu mieliśmy do czynienia z delikatną paniką w niektórych bankach. Jej emanacją był wyraźny spadek zdolności kredytowej w maju 2020 roku. To tłumaczy bardzo duży wzrost w ujęciu rocznym. Do tego kredyty w przeciągu ostatniego roku staniały, a gdy kredyty są tańsze, to co do zasady, przy takich samych dochodzie możemy pożyczyć więcej. Nie bez znaczenia jest też to, że w naszym badaniu uwzględniamy zmiany wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw, a te wg danych GUS w ostatniej publikacji mocno zaskoczyły na plus.

Do tego warto dodać, że familia z naszej ankiety, nie ma zobowiązań finansowych, ale zdążyła już zbudować sobie pozytywną historię kredytową. Gdyby tego było mało, to zakładamy, że oboje rodzice mają umowy o pracę na czas nieokreślony, niskie koszty utrzymania i chętnie skorzystają z dodatkowych produktów ofertowanych przez bank – o ile będzie się im to faktycznie opłacało. Do tego zakładamy łączny dochód na poziomie dwóch średnich krajowych, a jak wiemy większość rodaków zarabia mniej niż wynika z urzędowej średniej.

Wstrzemięźliwość najlepszym doradcą

W tym całym kredytowym szale kupujący powinni pamiętać o jednym. Jeśli faktycznie nasza gospodarka ma przed sobą dobre perspektywy, to za kilka kwartałów kredyty zaczną drożeć. Będzie to konsekwencja spodziewanych podwyżek stóp procentowych. Trzeba mieć świadomość, że z każdym mijającym miesiącem i coraz lepszymi danymi z gospodarki, zbliża się moment, w którym w końcu dojdzie do podwyżek stóp procentowych. Wtedy raty wzrosną. Podwyżki nie powinny jednak być zbyt gwałtowne – tak przynajmniej sugerują obecne prognozy.

Przyglądając się aktualnym notowaniom kontraktów terminowych można wydedukować, że gracze rynkowi spodziewają się, że koszt pieniądza wróci do poziomu sprzed epidemii za 3-4 lata. W międzyczasie posiadacze kredytów powinni się spodziewać stopniowo rosnących rat. Weźmy pod uwagę konkretny przykład – kredyt na 300 tys. złotych zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2,6 proc. Taki kredyt dziś kosztuje niecałe 1,4 tys. zł miesięcznie. Za dwa lata rata powinna przekroczyć 1,5 tys. zł, a w 2031 roku będzie to już prawie 1,8 tys. złotych miesięcznie.

Ewentualne podwyżki nie powinny więc być zbyt gwałtowne, ale bez wątpienia warto też przygotowywać domowe finanse na mniej optymistyczne scenariusze. W praktyce warto nie zadłużać się dziś do granic możliwości i zachować solidny bufor bezpieczeństwa w miesięcznym budżecie, czyli po prostu wydawać mniej niż się zarabia.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments