Kiedy najem będzie działalnością gospodarczą?
Czy wynajmując 10 mieszkań jestem już przedsiębiorcą? Kiedy pojawi się u mnie fiskus z zarzutami prowadzenia ukrytej działalności gospodarczej? - na te i inne pytania dotyczące najmu odpowiada prawnik.
Wzrost liczby studentów, wygrana w totolotka czy nieoczekiwany spadek to jedne z grupy zdarzeń, które mogą doprowadzić nas do rozważenia coraz popularniejszej formy inwestycyjnej – zakupu lokali mieszkalnych w dużych miastach w celach wynajmu.
Działalność gospodarcza czy najem prywatny
W tym zakresie pojawia się podstawowe pytanie, uzależnione przede wszystkim od zdolności finansowych potencjalnego inwestora – jak dużo lokali mogę wynajmować w ramach tzw. najmu prywatnego? Kiedy przekroczę magiczną liczbę stanu posiadania, która doprowadzi do mnie fiskusa z zarzutami prowadzenia ukrytej działalności gospodarczej? Czy pięć mieszkań to mało czy dużo? Czy wynajmując 10 mieszkań jestem już przedsiębiorcą? Czy osiągając przychody z najmu przekraczające 100 tys. zł powinienem liczyć się z zarzutem prowadzenia działalności gospodarczej?
Celem udzielenia odpowiedzi na przedmiotowe pytania, należy rozpocząć rozważania od dyspozycji ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: UoPIT), która wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Zgodnie z art. 5a pkt 6 UoPIT za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową: wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych; - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.
Przywołany powyżej przepis stoi w sprzeczności z brzmieniem art. 10 ust. 1 pkt 6 UoPIT, dotyczącym źródła przychodu, jakim jest najem, wykluczając z tego katalogu składniki majątku związane z działalnością gospodarczą.
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż w świetle UoPIT, najem dla celów podatkowych może być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów, określone w art. 10 ust. 1 pkt 6 UoPIT, tzw. najem prywatny.
Podkreślenia w tym miejscu wymaga dodatkowo fakt, iż podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 UoPIT i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.
Warunki uznania najmu za działalność gospodarczą
Konsekwentnie, wydaje się zatem, iż kluczem do wskazania kiedy wynajem nieruchomości stanowi działalność gospodarczą w świetle UoPIT jest łączne spełnienie trzech warunków:
1. dana działalność musi być działalnością zarobkową,
2. wykonywaną w sposób zorganizowany oraz,
3. działalnością wykonywaną w sposób ciągły.
Banałem wydaje się rozważenie pierwszego czynnika, gdyż działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, podczas gdy jednocześnie brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona (prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się przecież z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów).
Kolejny problem dotyka zatem "zorganizowanego sposobu działania w obrocie gospodarczym", który w mojej ocenie stanowi prowadzenie tej działalności m.in. w sposób metodyczny, zaplanowany, systematyczny, uporządkowany, co oznacza, że podejmowane działania są podporządkowane obowiązującym regułom, normom i służą osiągnięciu celu, mają wpływ na racjonalność gospodarowania posiadanymi środkami, a tym samym uczestnictwa w obrocie gospodarczym.
Trzecim warunkiem dla uznania wynajmu jako działania realizowanego w ramach działalności gospodarczej jest wykonywanie działalności w sposób „ciągły” co wydaje się prowadzeniem działalności w sposób stały, a nie okazjonalny.
Mając powyższe na uwadze, każde działanie spełniające wskazane powyżej przesłanki, stanowi moim zdaniem pozarolniczą działalność gospodarczą, oczywiście niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji czy nie (UoPIT nie uzależnia uznania danego działania za pozarolniczą działalność gospodarczą od faktu zarejestrowania bądź zgłoszenia działalności).
Naturalnie należy zgodzić się z poglądem, iż podejmowanie przez podatnika czynności, które mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mają na celu zwyczajowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb osobistych podatnika lub jego rodziny nie należy utożsamiać z działalnością gospodarczą. Jednakże, działania ,,podejrzane" o wypełnienie definicji działalności gospodarczej mogą przejawiać się poprzez czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji) takie np. jak: angażowanie środków podobnych do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą (kredyt/pożyczka na zakup mieszkania do wynajmu), sposób i cel nabycia mieszkania (zakupu, spadek, czy darowizny).
W tym miejscu należy podkreślić oczywistą przewagę zakwalifikowania najmu jako działania o charakterze prywatnym a nie realizowanym w ramach działalności gospodarczej, która to wynika z przepisów UoZPIT - przychody z tytułu umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie są zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych przy zastosowaniu stawki 8,5 % (od 1 stycznia 2017 r. należy pamiętać, iż dla przychodów z najmu prywatnego przekraczających rocznie kwotę 100.000 zł zastosowanie znajdzie stawka 12,5 %).
Czy liczba wynajmowanych mieszkań przesądza o źródle przychodów?
W mojej ocenie liczba wynajmowanych mieszkań czy wartość przychodu (10 tys., 100 tys. czy 1 mln zł) ma znaczenie drugorzędne dla ryzyka zakwestionowania najmu prywatnego (oczywiście im większa liczba mieszkań czy kwota przychodu tym większe ryzyko negatywnego stanowiska fiskusa). Podstawą w tym zakresie jest wykonywanie najmu bez cech charakterystycznych dla działalności – zorganizowania i ciągłości.
Uważam, iż podatnik może skorzystać z preferencyjnego rozwiązania, tj. opodatkowania najmu ryczałtem (i tym samym preferencyjnej stawki w wysokości 8,5% przychodu), w przypadku gdy wynajem nieruchomości nie posiada zorganizowanej struktury zarządzania, jest okazjonalny (umowy podpisywane mogą być nawet na dłuży okres ale nie ma pewności czy po ich zakończeniu najem będzie kontynuowany), nie są prowadzone „profesjonalne” działania zmierzające do poszukiwania ewentualnych najemców.
Podsumowując powyższe rozważania należy stwierdzić, że wynajmowanie mieszkań w sposób, który nie wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (a więc przyjmując, że wynajem nie będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 6 UoPIT jako tzw. najem prywatny. Tym samym zasadnym jest korzystanie z opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tego tytułu na zasadach określonych w art. 6 ust. 1a UoZPIT tj. w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Mateusz Cedro, Senior Associate ADN Podatki Sp. z o.o
