Klucze do cen mieszkań w rękach deweloperów

Oferta mieszkań na sprzedaż topnieje w oczach, a ceny nieruchomości rosną. Aby poprawić sytuację potrzebni są deweloperzy, którzy zaoferują więcej lokali na sprzedaż. Pojawiają się dane sugerujące, że zaczynamy kroczyć tą ścieżką...

Chętnych na zakup nieruchomości nie brakuje do tego stopnia, że wyraźnie topnieje oferta mieszkań na sprzedaż. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. Efektem są dynamicznie rosnące ceny ofertowe.

Rzeczywiste wzrosty cen są niższe

Po części ruchy te wynikają z faktu, że właściciele żądają wyższych cen za mieszkania. Nie mniej ważny jest też efekt statystyczny wynikający z wyprzedania oferty. Chodzi o to, że z rynku szybko znikają relatywnie tańsze mieszkania. Ich nieobecność zawyża przeciętne ceny ofertowe w sposób „sztuczny”.

Brak oferty szkodzi wynikom sprzedaży

Najnowsze dane Otodom Analytics sugerują, że w sierpniu 2023 roku deweloperzy na siedmiu największych rynkach sprzedali 5,4 tysięcy mieszkań. Warto więc przypomnieć, że aby popyt równoważył się z podażą oferta dostępna w biurach sprzedaży powinna odpowiadać rocznej czy nawet półtorarocznej sprzedaży. To sugeruje, że w ofercie deweloperów na siedmiu największych rynkach powinno być lekko licząc 60-90 tysięcy mieszkań. Dane Otodom Analytics sugerują, że na koniec września było ich 2-3 razy mniej, bo trochę ponad 37 tysięcy.

Przy tym wręcz zaskakujące są dobre dane na temat liczby sprzedanych mieszkań. Przecież 5,4 tys. lokali kupionych we wrześniu to aż dwa razy więcej niż rok wcześniej. To bez wątpienia bardzo dobry wynik, który powinien cieszyć. Problem w tym, że dane Otodom Analytics regularnie są rewidowane w dół. Z prawdopodobieństwem graniczącym z pewnością możemy założyć, że za miesiąc dowiemy się, że we wrześniu sprzedanych zostało jednak mniej mieszkań niż wspomniane wcześniej 5,4 tys. A to już oznaczać będzie, że niedostateczna oferta ciąży wynikom sprzedaży mieszkań.

Większa podaż złagodzi wzrosty cen

Aby uniknąć takich problemów, deweloperzy muszą zacząć wprowadzać do oferty co najmniej tyle lokali, ile mniej więcej sprzedają. I choć dane GUS na temat liczby rozpoczynanych inwestycji czy szacunki Otodom Analytics na temat liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży napawają delikatnym optymizmem, to jednak jest to dopiero jaskółka poprawy. Potrzebujemy lepszych wyników i przez dłuższy czas, aby mówić o odbudowie równowagi pomiędzy popytem i podażą. Jeśli aktywność firm budujących mieszkania nie wzrośnie na trwałe, to równowagę pomiędzy popytem i podażą będzie musiała przywrócić cena... wyższa cena.

Wykupienie dotyczy też rynku wtórnego

Problemy widać nie tylko na rynku pierwotnym. Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym. Oferta topnieje w oczach i to dlatego mamy do czynienia z rynkiem, na którym to sprzedający dyktują warunki. Ogłoszeń unikalnych (po odsianiu tych skopiowanych np. przez pośredników) jeszcze na początku czerwca br. było w miastach wojewódzkich prawie 77 tysięcy – wynika z danych Unirepo. Informacje z początku października 2023 roku sugerują, że w ciągu czterech miesięcy liczba ta stopniała do niewiele ponad 59 tysięcy, czyli już prawie o jedną czwartą.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust