Kredyty mieszkaniowe: koniec żniw
Wiele wskazuje na to, że hossa na rynku kredytów hipotecznych dobiegła końca.O radykalnym spadku nie ma jednak mowy - pisze w "Gazecie Bankowej" Szymon Szadkowski.
W zeszłym roku rynek kredytów mieszkaniowych rozwijał się niezwykle dynamicznie. Zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expandera, w dłuższej perspektywie popyt na kredyty hipoteczne stopniowo jednak wyhamuje. – Będziemy stopniowo schodzić z górki, nie będzie to nagły kryzys ani tąpnięcie, lecz spowolnienie, lekki spadek – prognozuje Jarosław Sadowski. W ubiegłym roku miesięczne tempo wzrostu złotowych kredytów mieszkaniowych cały czas przekraczało 10 proc. (w relacji do analogicznego okresu w roku poprzednim) i było zbliżone do notowanego w roku 2017. Odmiennie wyglądała sytuacja na rynku kredytów walutowych: ich puli praktycznie nie podnosiły kredyty nowo udzielane. Na statystyki mocno wpływały proces systematycznego spłacania zaciągniętych w poprzednich latach zobowiązań, a także zmiana wyceny złotego.
MdM nakręcało popyt
Według Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, na wartość nowych kredytów mieszkaniowych z 2018 r. wpłynął dynamiczny finisz programu MdM (Mieszkanie dla młodych).
– Szacuję, że ze wsparcia ze środków z programu MdM w 2018 r. korzystało ok. 12 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych. Nie wiemy, jaka część wnioskodawców zdecydowała się wnioskować o dofinansowanie i uzależniała wzięcie kredytu od uzyskania dofinansowania, a jaka część i tak wnioskowałaby o kredyt mimo braku wykorzystania środków z MdM, dofinansowanie zaś traktowała jako swoisty bonus – twierdzi Waldemar Rogowski, główny analityk BIK.
Jak przypomina Andrzej Prajsnar, ostatnia część środków na dopłaty (380 mln zł) została wyczerpana w pierwszych dniach stycznia minionego roku. Obecnie banki nie mogą już liczyć na podobną stymulację rynku mieszkaniowego. Waldemar Rogowski twierdzi, że trudno oszacować skalę efektu braku kontynuacji programu MdM w 2019 r. Jednak nie tylko MdM nakręcało popyt na kredyty mieszkaniowe. W sposób naturalny popyt na nie to połączenie dwóch koniecznych czynników w postaci silnego popytu na nowe lokale (u nas jest on niezmienny od lat) z mocną poprawą sytuacji finansowej gospodarstw domowych (co u nas nie występuje aż tak często). W ocenie Piotra Soroczyńskiego, głównego ekonomisty Krajowej Izby Gospodarczej (KIG), poprawa sytuacji finansowej potrzebna jest z dwóch powodów. Po pierwsze, musi być na tyle mocna i długotrwała, by gospodarstwa domowe nabrały odwagi do podejmowania długoterminowych zobowiązań. Po drugie, musi być na tyle znacząca, by banki na jej podstawie mogły wydawać więcej pozytywnych decyzji o udostępnieniu finansowania. – Dzięki wzrostowi zatrudnienia oraz zwiększonemu poziomowi płac banki klasyfikowały znacznie więcej niż dotąd gospodarstw domowych jako mogących podołać spłacie kredytu mieszkaniowego. Dodatkowo w przypadku tych, które już tę zdolność miały, wzrosła kwota dostępnego kredytu. Nie bez znaczenia dla poprawy sytuacji finansowej (i stabilizacji jej na wyższym niż dotąd poziomie) było dla licznych gospodarstw domowych wprowadzenie programu 500+, co również zostało pozytywnie odnotowane przez banki – mówi Piotr Soroczyński.
Drożej za metr
Ceny metra kwadratowego mieszkania w ciągu ubiegłego roku wzrosły o kilkanaście procent, co może się stać istotną barierą w podjęciu decyzji o kupnie. Do wzrostu cen przyczyniły się przede wszystkim wzrosty cen gruntów, materiałów budowlanych oraz problemy z fachowcami. – Już pojawiły się sygnały o przestojach na budowach, szczególnie u mniejszych deweloperów, z powodu braku pracowników. Fachowcy z Ukrainy nie są w stanie na razie zapełnić luki, jaka powstała na rynku – uważa Marcin Krasoń z Open Finance. Do dalszych wzrostów cen mieszkań – według niego – może się przyczynić także wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, bo deweloperzy na pewno te koszty przełożą na klienta. – Choć będzie bezpieczniej, może być drożej – tłumaczy Marcin Krasoń. Według danych Open Finance przy wzroście liczby nowych mieszkań oddanych do użytku spada ich sprzedaż. Tylko w IV kwartale 2018 r. zmniejszyła się ona o 28,6 proc., a w całym roku – o kilkanaście procent. Waldemar Rogowski wskazuje, że rosnące ceny mieszkań mogą być nieakceptowalne przez część potencjalnych nabywców, co negatywnie wpłynie na liczbę składanych wniosków kredytowych na zakup nieruchomości.
Jarosław Sadowski twierdzi, że złote czasy deweloperów już minęły. – Teraz muszą oni ostrożnie podejmować decyzje o rozpoczęciu nowych budów. Muszą dostosowywać popyt do podaży – uważa. Drożyzna na rynku mieszkaniowym również zahamowała decyzje o kupnie mieszkania przez inwestorów szukających dogodnych form lokowania kapitału. Jak mówi Sadowski, jeśli rosną ceny mieszkań, to i stopy zwrotu są mniejsze. – Szacuję, że realna stopa zwrotu z inwestycji to 4–5 proc. – twierdzi. Kolejnym negatywnym czynnikiem oddziałującym tym razem na podaż kredytów mieszkaniowych może być zaostrzenie polityk kredytowych banków. Trzeba również pamiętać o dużej koncentracji sprzedaży kredytów mieszkaniowych w kilku bankach. Zmiana polityki kredytowej tylko w przypadku jednego z kluczowych graczy może istotnie wpłynąć na cały rynek.
Na zaostrzenie polityk kredytowych banków wskazuje także Narodowy Bank Polski (NBP). Jak wynika z kwartalnej ankiety NBP, na I kwartał 2019 r. banki przewidują niewielkie zaostrzenie polityki kredytowej w segmencie kredytów mieszkaniowych oraz oczekują istotnego spadku popytu.
– Na zaostrzenie kryteriów zdecydowało się wiele banków, które nie zgłosiły takich planów w poprzedniej edycji ankiety przeprowadzanej przez Bank Centralny. Jednocześnie banki obniżyły marżę kredytową i pozaodsetkowe koszty kredytu (procent netto odpowiednio ok. 23 proc. i 14 proc.) – informuje NBP. Jarosław Sadowski zwraca uwagę także na to, że w ciągu kilku lat wejdzie w dorosłe życie pokolenie niżu demograficznego z lat 90. – Po prostu nie będzie fizycznie kto miał zrównoważyć luki pokoleniowej. Przez to też będzie mniejsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi. W mojej ocenie w ciągu dekady o 2 mln spadnie liczba osób w wieku 25–35 lat, które najczęściej kupują mieszkania, posiłkując się kredytami hipotecznymi. Część z tych osób może dostać mieszkania od rodziców, którzy kupowali pod inwestycje, z myślą o swoich dzieciach. Nie wydaje mi się też, aby tę lukę byli w stanie zapełnić cudzoziemcy: czy to studenci, czy to pracownicy przybywający do Polski – mówi Jarosław Sadowski.
Dobre perspektywy w cieniu spowolnienia
W ocenie Piotra Soroczyńskiego perspektywy dla rynku kredytów mieszkaniowych w roku 2019 są dobre, choć tempo wzrostu może ulegać stopniowemu ograniczeniu. – Po pierwsze, istotna część gospodarstw domowych, które tak niedawno nabrały zdolności do otrzymania kredytu mieszkaniowego, już kredyt otrzymała i kupiła lokal. Ponadto wzrost zatrudnienia może być mniej dynamiczny ze względów demograficznych – już prawie wyczerpaliśmy proste rezerwy wzrostu zatrudnienia w gospodarce – twierdzi. Według niego w konsekwencji także wzrost płac może się okazać nie aż tak wysoki (spora część wzrostu płac to efekt „podkupowania” pracowników z innych firm za wyraźnie wyższe stawki). Nie wolno też zapominać, że efekt programu 500+ (choć wciąż odczuwalny – stabilizuje dochody na podwyższonym poziomie) nie będzie miał już odzwierciedlenia w kolejnym podbiciu dochodów gospodarstw domowych (nie zwiększy ich dynamiki tak jak na początku, gdy się pojawiły). W ocenie Piotra Soroczyńskiego dynamika roczna kredytu mieszkaniowego w złotych może z nieco ponad 10 proc. zejść do 5–7 proc. – Oczywiście statystyki kredytów walutowych powinny pokazywać ich redukcję w tempie 4–5 proc. rocznie, przy założeniu wyceny złotego zbliżonej do obecnej – twierdzi.
To niejedyna różnica w porównaniu z minionym rokiem. W 2019 r. spodziewane jest spowolnienie tempa wzrostu gospodarczego do 3,5–4 proc. (z 5,1 proc. w 2018). Nadal szybko mają rosnąć płace (o 7 proc. rocznie według Komisji Europejskiej), ale ich realny wzrost będzie redukowany przez inflację większą niż przed rokiem (3,2 proc. vs 1,8 proc. wg NBP). Realnie wzrost płac w 2019 r. może być zatem mniejszy niż rok wcześniej. Wyniki sprzedażowe banków w dalszym ciągu będzie też wspomagać rekordowo niska stopa referencyjna NBP (1,5 proc.). Wiele wskazuje na to, że nie zostanie ona podniesiona do końca 2019 r.
Warto również wspomnieć o kolejnym rocznym spadku bezrobocia (z 3,3 proc. do 2,9 proc.), który prognozuje Komisja Europejska. – Zadłużamy się wtedy, gdy czujemy się bezpiecznie, to znaczy nie obawiamy się utraty pracy, mamy dobre perspektywy finansowe. Jeśli ludzie słyszą, że gospodarka wyhamowuje, mogą się wstrzymać z decyzjami zakupowymi, a co za tym idzie: z wzięciem kredytów mieszkaniowych – tłumaczy Jarosław Sadowski.
Otoczenie makroekonomiczne nadal będzie jednak korzystne dla rynku kredytów mieszkaniowych. Problem może natomiast stanowić dalszy wzrost cen mieszkań. Mimo wszystko, w ocenie Bartosza Turka z Open Finance, 2019 r. na rynku kredytów mieszkaniowych banki będą mogły zaliczyć do udanych. – Co prawda spodziewam się kilkuprocentowego ograniczenia liczby udzielanych kredytów (do trochę ponad 200 tys.), jednak łączna ich wartość może być wyższa niż w 2018 r. (nawet 54–55 mld zł). Przypomnijmy, że rok 2018 był pod względem wartości udzielonych kredytów hipotecznych najlepszy od dekady – twierdzi.
– Jeżeli chodzi o prognozy dotyczące sprzedaży kredytów mieszkaniowych, to można oczekiwać, że w 2019 r. zostanie odnotowany niewielki wzrost łącznej wartości nowych „hipotek”. Podobnie jak rok wcześniej ta wartościowa zmiana będzie stymulowana przez rosnące ceny metrażu. W przypadku liczby nowych kredytów mieszkaniowych najprawdopodobniej widoczny będzie dość znaczący spadek względem 2018 r. – dodaje Andrzej Prajsnar. Według najnowszych danych Biura Informacji Kredytowej łącznie w styczniu 2019 r. o kredyt mieszkaniowy zawnioskowało 34,13 tys. osób w porównaniu z 37,12 tys. rok wcześniej (spadek o 8 proc.). Natomiast średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w styczniu 2019 r. wyniosła 265,65 tys. zł, tj. o 16,3 proc. więcej niż rok wcześniej. Wzrost wartości BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe spowodowany jest więc wzrostem średniej wartości wnioskowanego kredytu przy spadku liczby wnioskodawców. – Spadek liczby wnioskodawców został zatem częściowo skompensowany wzrostem średniej kwoty wnioskowanego kredytu. Rok 2019 na rynku kredytów mieszkaniowych będzie bardzo ciekawy. Wystąpią bowiem dwie przeciwstawne tendencje, tj. spadek liczby wnioskodawców i wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu – ocenia Waldemar Rogowski. Według Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, dane tej instytucji wskazują, że roczna zmiana wartości zaciągniętych kredytów mieszkaniowych wyniosła plus 20,1 proc. (2018 r./2017 r.). – Wspomniany wynik prezentuje się gorzej, jeżeli uwzględnimy duży wpływ, jaki na łączną wartość nowych „hipotek” miały szybko rosnące ceny mieszkań. Według danych Biura Informacji Kredytowej średnia wartość zaciąganego kredytu mieszkaniowego wzrosła w 2018 r. o 15,2 proc. Taki wynik sygnalizuje, że w skali kraju przeciętna podwyżka cen metrażu mogła przekroczyć 10 proc. rocznie – komentuje Andrzej Prajsnar.
Podobnie uważa Bartosz Turek, który twierdzi, że przeciwko teorii o trwalszym spadku popytu na kredyty mieszkaniowe świadczy też rosnąca zdolność kredytowa. Jak wylicza, trzyosobowa rodzina z dochodem bez mała 6,1 tys. zł netto miesięcznie może się dziś zadłużyć na 490 tys. zł. To o 24 tys. więcej niż rok temu. Co ciekawe, z deklaracji banków wynika, że możliwości zadłużania się Polaków wyraźnie rosną już od dekady – od końca 2008 r. – Skala jest imponująca. Jeśli bowiem pensje w modelowej rodzinie rosłyby tak szybko jak średnia krajowa, to zdolność kredytowa w ciągu dekady wzrosłaby o ponad 213 tys. zł. W międzyczasie przeciętne wynagrodzenie wzrosło o ponad połowę. Nie można też jednak zapomnieć o drugim ważnym czynniku – oprocentowaniu kredytu hipotecznego. To również bardzo wyraźnie stopniało. Dziś przeciętne RRSO kredytu hipotecznego to 4,6 proc. W 2008 r. było to przeciętnie 8,5 proc. – ocenia Bartosz Turek. – Prognozujemy wzrost wartościowy kredytów mieszkaniowych na poziomie ok. 5 proc. wyższym niż w roku 2018. Będziemy jednak z dużą uwagą obserwować sytuację i tendencję na rynku kredytów mieszkaniowych – twierdzi. Póki oprocentowanie kredytów mieszkaniowych będzie relatywnie niskie, sytuacja na rynku pracy korzystna dla pracowników, a ceny mieszkań będą rosły, trudno się spodziewać spadku popytu na kredyty mieszkaniowe.
Szymon Szadkowski
Więcej informacji i komentarzy o światowej i polskiej gospodarce i sektorze finansowym znajdziesz w bieżącym wydaniu „Gazety Bankowej” - do kupienia w kioskach i salonach prasowych. „Gazeta Bankowa” dostępna jest także jako e-wydanie, także na iOS i Android – szczegóły na http://www.gb.pl/e-wydanie-gb.html
