Kupujący zmuszają deweloperów do budowy?
Dane za lipiec sugerują, że liczba nowych inwestycji mieszkaniowych w końcu odbiła. Czy mamy do czynienia z trwałą zmianą? Oferta w biurach sprzedaży deweloperów jest jednak tak wykupiona, że firmy te nie mają już na co czekać.
Już od co najmniej kilkunastu miesięcy sprzedaż nowych mieszkań rośnie. Póki co tym pokrzepiającym danym nie towarzyszyły jednak informacje o rosnącej liczbie rozpoczynanych budów. Na rozpoczęcie nowego projektu, nawet w pełni przygotowanego pod względem administracyjnym, potrzeba bowiem kilku miesięcy lub nawet kwartałów.
Lipiec ma szansę być tym przełomowym miesiącem, w którym sytuacja zacznie się w końcu poprawiać – taką nadzieję dają najnowsze dane GUS. Deweloperzy zaczęli bowiem w lipcu budowę prawie 9,3 tys. nowych mieszkań. To oznacza wzrost o prawie 11 proc. w porównaniu do sytuacji sprzed roku. Jest to też wynik o ponad 4 proc. lepszy niż w czerwcu.
Oferta mieszkań na sprzedaż topnieje w oczach
Oczywiście wciąż jest o wiele za wcześnie, aby obwieszczać narodziny nowego trendu, ale w obliczu bardzo dużego popytu na mieszkania dziwnym byłoby, gdyby deweloperzy nie podjęli rękawicy i nie zaczęli odświeżać oferty dostępnej w biurach sprzedaży.
Ta już dziś jest niepokojąco skromna. Z danych Otodom Analytics wynika bowiem, że na siedmiu największych rynkach w lipcu deweloperzy mieli na sprzedaż około 40 tysięcy lokali. Przy obecnym popycie oferta powinna być o ponad połowę większa, aby można było powiedzieć, że mamy mniej więcej równowagę pomiędzy popytem i podażą. Tak niestety nie jest. Chętni do zakupu nieruchomości przeważają, co nie pozostaje bez wpływu na poziom cen.
Niedobór mieszkań na sprzedaż jest tak palący, że w ostatnich tygodniach również na rynku wtórnym zaczęliśmy obserwować bardzo wyraźne spadki liczby dostępnych ofert. Tych unikalnych (po odsianiu ogłoszeń zdublowanych) jeszcze na początku czerwca br. było w miastach wojewódzkich prawie 77 tysięcy – wynika z danych Unirepo. Informacje z drugiej połowy sierpnia 2023 roku sugerują, że w ciągu niecałych trzech miesięcy liczba ta stopniała do 63,5 tysięcy, czyli aż o jedną szóstą.
Mieszkania znikają więc z oferty rynkowej szybciej niż się w niej pojawiają. Wszystko za sprawą kupujących, którzy w końcu mogli wrócić na rynek mieszkaniowy i zacząć realizować swoje potrzeby. Nie byłoby to możliwe, gdyby nie ułatwienia w dostępie do kredytów połączone ze spadającym oprocentowaniem, wzrostem zdolności kredytowej, dobrą sytuacją na rynku pracy i spodziewanymi obniżkami stóp procentowych. Szczególną rolę odegrał też rządowy program tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie (Bezpieczny Kredyt 2 proc.).
Trudno skończyć budowę, której się nie rozpoczęło
Wróćmy jednak do najnowszych danych GUS na temat sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego. Oprócz krzepiących danych na temat liczby inwestycji rozpoczynanych przez deweloperów, mamy tu bowiem przewagę gorszych informacji. Co prawda bowiem ożywił się trochę ruch na nowych budowach prowadzonych przez deweloperów, ale osoby fizyczne wciąż niechętnie rozpoczynały w lipcu budowy domów na własne potrzeby. W porównaniu do sytuacji sprzed roku mamy tu spadek o trochę ponad 12 proc.
Słabo jest też w przypadku wydawanych pozwoleń na budowę. Tych w lipcu w sumie wydano tyle, że można by podjąć budowę 19,2 tys. mieszkań. To o 14 proc. mniej niż przed rokiem. Przy tym w przypadku deweloperów mamy 17-proc. spadek r/r, a w przypadku inwestorów indywidulanych regres wyniósł niecałe 14 proc.
Słabą stroną najnowszych danych GUS są też informacje o mieszkaniach oddanych do użytkowania. Tych w lipcu dostarczono w Polsce niecałe 14,5 tys., czyli o prawie 17 proc. mniej niż przed rokiem. Spadki wynikają głównie z mniejszej aktywności rodaków budujących domy na własne potrzeby. Takich budów w lipcu finał można było świętować w przypadku trochę ponad 4,8 tys. inwestycji. To o 28 proc. mniej niż przed rokiem.
Deweloperzy w tym czasie dostarczyli prawie 9,3 tys. mieszkań. To o prawie 13 proc. mniej niż przed rokiem i o 30 proc. mniej niż w czerwcu br. Spadki w tym obszarze nie są jednak niczym zaskakującym. Trudno przecież skończyć budowę czegoś, czego wcześniej nie zaczęło się budować. Chodzi o to, że prawie dwa lata temu deweloperzy zaczynali budować mniej nowych bloków. Tak się akurat składa, że zgodnie z danymi GUS około dwa lata trwa w Polsce budowa prowadzona przez dewelopera. Skoro więc od końcówki 2021 roku zaczęto ograniczać liczbę noworozpoczynanych inwestycji, to w kolejnych kwartałach możemy spodziewać się mniejszej liczby projektów oddawanych do użytkowania.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
