Mieszkaniówka bez sygnałów słabnięcia koniunktury

Najnowsze dane GUS, prezentujące statystyki budownictwa mieszkaniowego na przestrzeni dziesięciu miesięcy bieżącego roku, nie sygnalizują jakichkolwiek objawów przesilenia w branży. 

Według portalu RynekPierwotny.pl październikowe statystyki nowych pozwoleń stanowią kolejne duże zaskoczenie, potwierdzające brak jakiejkolwiek korekty dotychczasowej polityki inwestycyjnej deweloperów.

Deweloperzy wciąż z tym samym optymizmem

W październiku po raz kolejny najbardziej intrygującym punktem GUS-owskich statystyk budownictwa mieszkaniowego okazały się te dotyczące mieszkań, na realizację których wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia z projektem budowlanym. Są one zasadniczym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów, dysponują więc sprawdzoną i wiarygodną wartością prognostyczną.

Budzący respekt październikowy wynik deweloperów na poziomie 16,2 tys. pozwoleń, jest tylko nieznacznie gorszy od rekordowego rezultatu z marca br. Co takiego może oznaczać?

Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl przede wszystkim to, że deweloperzy dalej robią swoje i z niesłabnącym optymizmem patrzą w przyszłość. Innymi słowy, pomimo dwucyfrowego już rok do roku spadku sprzedaży nowych mieszkań w dalszym ciągu oceniają perspektywy rozwoju koniunktury pierwotnego segmentu mieszkaniówki w dłuższym terminie jako optymalne.

Po pięciu latach trwania rynkowej prosperity i w obliczu coraz wyraźniejszych sygnałów przesilenia koniunktury, może to wydawać się dość ryzykowne. Z drugiej strony jednak, rosnące statystyki pozwoleń na budowę, niemal od samego początku ożywienia na pierwotnym rynku mieszkaniowym, okazywały się być w pełni wiarygodną gwarancją kontynuacji rynkowej prosperity.

W sumie w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego w pierwszych dziesięciu miesiącach tego roku nowych pozwoleń oraz zgłoszeń było dokładnie 218 tys., czyli 2,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2017 roku.

Nowe inwestycje bez reakcji na wyniki sprzedaży

W październiku deweloperzy ponownie nieco podkręcili swoją aktywność inwestycyjną, mierzoną wolumenem mieszkań, których budowę rozpoczęto. Po nieco słabszym wrześniu ponownie zwiększyli ilość takich lokali do poziomu 12,2 tys., czyli jednego z trzech najlepszych w bieżącym roku. Oznacza to stabilizację wyniku rozpoczynanych budów na bardzo wysokim, zbliżonym do historycznie rekordowych poziomów. W efekcie od początku roku ruszyła budowa aż 112 tys. mieszkań deweloperskich, co już dziś przesądza o absolutnym tegorocznym rekordzie nowych inwestycji deweloperskich. Tego typu sytuacja raczej słabo koresponduje ze statystykami komunikującymi spadek z miesiąca na miesiąc podaży nowych lokali na sprzedaż, który jest głównym argumentem za kontynuacją wzrostu ich cen.

Według portalu RynekPierwotny.pl widać wyraźnie, że koniunktura inwestycyjna na pierwotnym rynku mieszkaniowym ma się wciąż bardzo dobrze, a deweloperzy utrzymują produkcję mieszkań na bardzo wysokich obrotach, nie przejmując się specjalnie topniejącym popytem. To bardzo ciekawa sytuacja z punktu widzenia perspektyw rozwoju koniunktury w średniej perspektywie.

Z kolei w ramach wszystkich form budownictwa mieszkaniowego od początku roku uruchomiono już ponad 194 tys. budów nowych lokali mieszkalnych, czyli blisko jedną dziesiątą więcej licząc rok do roku. Na razie nic też nie zapowiada, aby ta wciąż wyraźna tendencja wzrostowa miała ulec odwróceniu. Jednak prędzej czy później powinno to nastąpić, co byłoby najbardziej wiarygodnym prognostykiem przesilenia koniunktury na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Statystyki mieszkań oddanych bez większych zmian

Od dłuższego czasu najbardziej przewidywalnym ogniwem bieżących danych GUS pozostaje sytuacja dotycząca mieszkań oddanych do użytkowania. Także w tym przypadku tendencja wzrostowa coraz wyraźniej przechodzi w stabilizację na wysokim poziomie. Deweloperzy oddali od początku roku blisko 87 tys. lokali, co oznacza ponad 5-procentowy progres rok do roku. Ogółem w okresie styczeń – październik br. oddano 146 tys. mieszkań, czyli o ponad 3 proc. więcej aniżeli w pierwszych dziesięciu miesiącach ubiegłego roku.

Statystyki mieszkań oddawanych do użytkowania nie zależą od aktualnej sytuacji rynkowej, ale są efektem stanu koniunktury inwestycyjnej sprzed około dwóch lat, a więc okresu odpowiadającego cyklowi inwestycyjnemu w budownictwie mieszkaniowym. Stąd też ta kategoria danych mieszkaniowych ma szansę utrzymać się na wysokich poziomach zdecydowanie dłużej niż dwie pozostałe.

W sumie najnowsze GUS-owskie statystyki sygnalizujące efekty budownictwa mieszkaniowego wciąż pozytywnie zaskakują, zwłaszcza w sytuacji zapoczątkowania wyraźnej tendencji spadkowej sprzedaży mieszkań deweloperskich. Utrzymywanie tego typu relacji już w średnim terminie wydaje się wyborem zdecydowanie ryzykownym, grożącym zakłóceniem równowagi popytowo-podażowej.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl