Miliardy na szklane domy - zagraniczne fundusze w Polsce

Zagraniczne fundusze inwestycyjne w 2015 r. wydały na biurowce, centra handlowe i magazyny nad Wisłą ponad 4 mld euro i kupują dalej. Problemem polskiego rynku nie jest brak chętnych, lecz zbyt mała liczba atrakcyjnych nieruchomości na sprzedaż

W minionym roku inwestorzy przeprowadzili 68 transakcji o łącznej wartości około 4,1 mld euro. Stopy zwrotu z pieniędzy wyłożonych na najlepsze nieruchomości w Polsce są dziś na poziomie od 5,5 do 6,5 proc. Średnia wartość pojedynczej transakcji wynosi 59,5 mln euro.

W 2015 r. największą wartość transakcji odnotowano w sektorze nieruchomości handlowych. Udział tego sektora wyniósł ok. 57 proc. Do największych transakcji na tym rynku można zaliczyć sprzedaż centrum handlowego Riviera w Gdyni. Obiekt, za ok. 291 mln euro, kupił fundusz Union Investment oraz sprzedaż poznańskiego Starego Browaru – centrum handlowe sprzedała za 290 mln euro spółka Fortis Nowy Stary Browar, kontrolowana przez Grażynę Kulczyk, a nabywcą okazał się Deutsche Asset & Wealth Management (Deutsche AWM) inwestujący na rzecz niemieckiego funduszu Grundbesitz Europa.

Największą sensacją na polskim rynku okazały się transakcje na rynku biurowym. Z danych JLL wynika, że ich łączna wartość wyniosła 1,2 mld euro. Gdzie sensacja? Po raz pierwszy w historii polskiego rynku inwestycyjnego zdarzyło się, że wartość transakcji w miastach regionalnych przekroczyła poziom odnotowany w Warszawie, sięgając blisko 800 mln euro.

Sensacją w skali krajowej okazała się też sprzedaż firmy Echo Investment – w 2015 r. udziały od Michała Sołowowa i PZU kupiły fundusze Oaktree i PIMCO zarządzanie przez Griffin Real Estate. Co ciekawe, zmiany właścicielskie w Echo na tym się nie skończyły. Już w tym roku 75 proc. udziałów w Echo trafiło bowiem w ręce funduszu Redefine. Wartość tej transakcji wyniosła blisko 1,2 mld zł.

Z kolei na polskim rynku magazynowym w 2015 r. sfinalizowano14 transakcji inwestycyjnych o łącznej wartości 473 mln euro.

Był rating, będzie problem?

W styczniu tego roku agencja ratingowa Standard & Poor’s zdecydowała się na obniżenie długoterminowego ratingu polskiego długu. W Polsce u części deweloperów i właścicieli nieruchomości pojawiła się obawa, że strumień pieniędzy dotychczas płynący z całego świata może wyschnąć. A to by oznaczało obniżkę wycen nieruchomości, trudności w ich sprzedaży, a co za tym idzie problem z pozyskiwaniem kapitału na kolejne inwestycje. Czy taki czarny scenariusz jest możliwy?

– Z punktu widzenia inwestorów ryzyko wrosło. Trzeba jednak pamiętać, że fundusze inwestujące w nieruchomości kalkulują to ryzyko na chłodno i w większości są gotowe do przyjęcia długoterminowej perspektywy, nie wykonując krótkoterminowych, nerwowych ruchów – mówi Tomasz Trzósło, dyrektor zarządzający JLL w Polsce.

– Inwestorzy mają łatwy dostęp do kapitału, a z drugiej strony stopy zwrotu na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce są obecnie na poziomie 5-6 proc. Nieruchomości pozostają zatem bardzo atrakcyjnym produktem inwestycyjnym, oferującym w miarę stabilne i długotrwałe przychody – dodaje Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco Poland.

W podobnym tonie wypowiada się Przemysław Felicki, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych CBRE. – Obecnie nie widzimy żadnego spowolnienia. Pewną nerwowość dało się wyczuć na początku tego roku. Fundusze zebrały jednak dane, przeanalizowały różne scenariusze i mimo tego nie podejmują żadnych drastycznych decyzji; mówiąc wprost nikt nie zapowiada wycofania się z polskiego rynku, nikt nie zamierza drastycznie ograniczać inwestycji.

Świetlana przyszłość?

Czy jest więc szansa, że rok 2016 zakończy się obrotami na podobnym poziomie? – Patrząc na transakcje, które mogą zakończyć się w tym roku, rzeczywiście jest szansa, że 2016 r. będzie równie udany, co poprzedni. Polska jest niewątpliwym liderem w Europie Środkowo-Wschodniej i myślę, że nim pozostanie – podsumowuje Przemysław Felicki.

I wiele na to wskazuje – obroty na nieruchomościowym rynku inwestycyjnym w Polsce w pierwszym kwartale tego roku osiągną bowiem poziom 25 proc. zeszłorocznych 4 mld euro. W tym roku największą transakcją okazał się zakup portfela nieruchomości spółki Echo Investment – za 75-proc. udział w portfelu południowoafrykański fundusz inwestycyjny Redefine Properties zapłacił około 1,2 mld euro.

Ale to nie wszystko – na rynku znajduje się obecnie sporo nieruchomości, które jeszcze w tym roku mogą znaleźć nabywców.

Więcej na ten temat w najnowszym wydaniu „Gazety Bankowej”