Najem droższy niż przed epidemią, a będzie gorzej

Przeciętne stawki za wynajem mieszkań w dużych miastach wzrosły w ciągu roku o 10-15 proc. i przekroczyły już stan sprzed epidemii. Podwyższona inflacja czy podwyżki stóp procentowych wskazują, że w 2022 r. może być jeszcze drożej.

Czynsze najmu mieszkań w dużych miastach już w październiku 2021 roku przekroczyły symboliczną granicę. Jest już drożej niż przed epidemią. Różnica jest póki co niewielka, bo w porównaniu ze stanem z grudnia 2019 roku (wtedy za wynajem płacono najwięcej) stawki są przeciętnie o 2 proc. wyższe – wynika z szacunków HRE Investments

W trakcie dekoniunktury najem był o 10 proc. tańszy

Znacznie bardziej dynamiczne zmiany zaobserwujemy, jeśli za punkt odniesienia weźmiemy styczeń 2021 roku. Był to moment, w którym byliśmy pomiędzy falami epidemii numer dwa i trzy. Co najmniej częściowa nauka zdalna, zamknięcie gastronomii czy częsta praca w trybie zdalnym nie sprzyjały wynajmowaniu mieszkań. Poziom pustostanów był wysoki, a ceny wyraźnie zniżkowały – przeciętnie o prawie 10 proc., choć można było znaleźć rynki, gdzie obniżki były jeszcze wyższe. Szczególnie dotyczyć to mogło lokalizacji, z których zniknęli turyści, studenci lub pracownicy biur, których nie zastąpili np. imigranci zarobkowi.

Od tego czasu wiele się jednak zmieniło. Powroty rodaków z zagranicy, napływ imigrantów (głównie z Ukrainy, ale też Białorusi), powrót studentów na uczelnie i pracowników do biur spowodowały, że ogłoszenia właścicieli mieszkań na wynajem zaczęły znikać. Dziś jest ich nawet o połowę mniej niż przed rokiem. Wraz z tym stawki czynszu znowu poszły w górę i to znacząco. Od stycznia do listopada 2021 roku stawki poszły w górę o ponad 10 proc., a jeśli okaże się, że trend ten był kontynuowany w kolejnych miesiącach, to obecnie przeciętne stawki mogą być nawet o około 15 proc. wyższe niż przed rokiem.

Przy czym trzeba mieć świadomość, że nie cały ten wzrost zawdzięczamy temu, że właściciele chcą więcej zarobić. Wyższe stawki za wynajem mogą być też pokłosiem tego, że wielu właścicieli wykorzystało epidemię, aby podnieść jakość posiadanych lokali. Do tego z rynku szybko znikają tańsze mieszkania, a więc średnia wyciągnięta z ofert pozbawionych najtańszych propozycji w oczywisty sposób jest wyższa. Nie możemy też zapomnieć o tym, że czynsze rosną wraz z tym jak puchną koszty utrzymania nieruchomości, które właściciele najczęściej wprost przerzucają na najemców.

Wzmożona imigracja ze Wschodu

Jedno jest niemal pewne. W odróżnieniu od poprzednich dwóch lat, rok bieżący właściciele mieszkań na wynajem powinni zaliczyć do udanych. Wiele wskazuje na to, że w tym czasie chętnych na najem nie zabraknie, a stawki czynszu będą rosły. Szczególnie jest to możliwe, jeśli rząd powstrzyma się od drakońskich form walki z epidemią takich jak zamykanie uczelni, siłowni, basenów, kin czy restauracji. Jest to ważne z punktu widzenia popytu na najem w większych miastach, z którego często korzystają studenci i młodzi rodacy na początku kariery zawodowej. Grupy te trudno w mieście utrzymać jeśli zamknięte są uczelnie, zamrożona rozrywka lub zamknięte miejsca pracy.

Ponadto ostatnie lata uczą nas, że niepokoje za naszą wschodnią granicą sprzyjają imigracji do Polski, a ta wprost przekłada się na wyższy popyt na najem. Imigranci przynajmniej w pierwszych latach pobytu przeważnie najpierw korzystają z oferty rynku najmu. Dopiero potem – gdy uzbierają odpowiednie środki, zdobędą zdolność kredytową lub po prostu postanowią osiedlić się na dłużej – decydują się na zakup własnego „M”.

Inflacja sprzyja podwyżkom

Wzrost stawek czynszów wynika i będzie też wynikał wprost ze wzmożonej inflacji. Otoczenie cen rosnących w najszybszym tempie od ponad 20 lat tworzy zrozumienie dla podwyżek opłat za wynajem. Te wynikać mogą też wprost z faktu, że właściciele co do zasady przerzucają na najemców rosnące koszty utrzymania nieruchomości – opłaty za ogrzewanie, prąd czy wywóz śmieci. Już dziś wiemy, że pod tym względem rok 2022 nie będzie nas rozpieszczał.

Rosnące koszty kredytu

Skoro mówimy o kosztach, które właściciele skłonni są przerzucać na najemców, to nie sposób nie wspomnieć o podwyżkach stóp procentowych, które skutkują wyższymi ratami kredytów. I choć badania sugerują, że większość mieszkań przeznaczonych na wynajem nie ma obciążonej hipoteki, to ci właściciele, którzy płacą raty, mogą przerzucić część ich wzrostu na najemców. Gra jest warta świeczki, bo przez ostatnie miesiące przeciętny złotowy kredyt zdrożał już (lub lada moment zdrożeje) o około 25 proc., a prognozy sugerują, że podwyżki finalnie mogą dojść w okolice 40 proc..

Trudniej o kredyt

Może zadziałać tu też zwykły mechanizm popytu i podaży. Jeśli bowiem kredyty są droższe, to część rodaków nie kupi mieszkania i skorzystają oni z oferty rynku najmu. Do zakupu może zniechęcić ich wyższe oprocentowanie długu lub mogą stracić możliwość kupienia wymarzonego „M” w wyniku spadku zdolności kredytowej. Przecież licząc od września trzyosobowa rodzina, w której dwie osoby zarabiają i każda z nich przynosi do domu po średniej krajowej straciła około 150 tysięcy z pierwotnie posiadanej zdolności kredytowej (700 tys. zł). W związku z tymi zmianami należy spodziewać się wzrostu popytu na najem, co powinno stymulować stawki czynszu.

Kredyt bez wkładu może ostudzić popyt

Z drugiej strony mamy jednak rządowy program kredytów bez wkładu własnego, który ma ruszyć wraz z końcem maja. Potencjalnie powinien on uruchomić potężne pokłady popytu na mieszkania. Chodzi o rodaków, którzy przyzwoicie zarabiają, ale wysokie bieżące koszty utrzymania (np. czynsz najmu) powodują, że w otoczeniu drożejących nieruchomości bardzo dużo czasu zajmuje im odłożenie kwoty wymaganego przez banki wkładu własnego (10-20 proc. ceny nieruchomości). Sam tylko popyt, który w normalnych warunkach zrealizowałby się w pierwszym roku epidemii, a wciąż nie został zrealizowany, HRE Investments szacuje na kilkadziesiąt tysięcy mieszkań. Oczywiście program kredytów bez wkładu własnego nie uruchomi całych pokładów tego odroczonego popytu, ale mógłby uruchomić chociaż jego część. Wszystko finalnie zależeć będzie od banków i tego jaką ofertę przygotują w ramach rządowego programu.

Wyższe opodatkowanie uderzy w najemców

Skoro podjęliśmy już temat Polskiego Ładu, to nie sposób nie wspomnieć o zmianach podatkowych, które uderzą przynajmniej częściowo w najemców. Chodzi o konieczność płacenia przez właścicieli mieszkań na wynajem ryczałtu od przychodów z wynajmu zamiast podatku od dochodu. To duża zmiana, bo wielu właścicieli mieszkań na wynajem w Polsce legalnie przez lata nie płaciła podatków od dochodów korzystając z dobrodziejstw amortyzacji. Dziś częściowo jest to już niemożliwe. Przepisy przejściowe pozwalają jedynie utrzymać dotychczasową formę rozliczenia w 2022 roku tylko tym, którzy rozliczali się tak dotychczas. Niestety nie powinniśmy mieć złudzeń – właściciele nie wezmą tego dodatkowego kosztu w całości na siebie. Przynajmniej częściowo będą nim chcieli obciążyć najemców, co powinno być szczególnie proste, jeśli faktycznie chętnych na najem w 2022 roku nie będzie brakowało.

Ryzyko lockdownu wiecznie żywe

Przy tym wszystkim wciąż nad rynkiem najmu wisi ryzyko w postaci powrotu ograniczeń, które rząd może ponownie nałożyć w związku z epidemią. Doświadczenia ostatnich miesięcy, nastroje społeczne, dostępność szczepień czy doniesienia z frontu walki z zarazą dają jednak nadzieję, że zamknięć na miarę tych z poprzednich lat mamy realną szansę uniknąć.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments