Najem o kilkadziesiąt tysięcy droższy niż zakup
42 tys. zł rocznie – przeciętnie o tyle rósł portfel kogoś, kto zamiast korzystania z najmu kupił w ostatnich latach przeciętne mieszkanie na kredyt w stolicy. Zawdzięczamy to nie tylko sporym wydatkom na najem, ale też temu, że mieszkania zyskały na wartości.
Z szacunków przygotowanych przez HRE Investment Trust wynika, że przez ostatnich kilkanaście lat to zakup mieszkania na kredyt opłacał się bardziej niż jego najem. Różnica w kosztach jest wręcz zaskakująco wysoka. Majątek właściciela rósł bowiem przeciętnie aż o 42 tysiące złotych rocznie w porównaniu do majątku kogoś kto wybrał najem.
Co wzięliśmy pod uwagę? Po stronie kosztów zakupu mieszkania po pierwsze uwzględniamy koszty transakcyjne, a więc opłaty sądowe, notarialne, za pośrednictwo oraz podatek (około 6 proc. ceny mieszkania). Zakładamy przy tym, że kupujemy mieszkanie w stanie przeciętnym, a więc takie, które nie będzie wymagało generalnego remontu, a jedynie odświeżenia i zmiany części wyposażenia, na co założyliśmy wydatek na poziomie 10 proc. ceny mieszkania. Do tego dochodzą oczywiście jeszcze odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości.
Przy najmie sprawa jest prostsza. kosztem są czynsze (tylko część płacona właścicielowi, a więc bez opłat administracyjnych i tych za media, bo te płacilibyśmy też jako właściciele). Do tego jasnym jest, że nabywca mieszkania musi przeznaczyć na wkład własny do kredytu znacznie więcej pieniędzy niż najemca na kaucję. Dlatego w naszych kalkulacjach uwzględniamy jeszcze odsetki od pieniędzy, których jako najemcy nie wydaliśmy na wkład własny do kredytu, tylko ulokowaliśmy na bankowym depozycie.
Droga lekcja korzystania
Dane NBP potrzebne do przeprowadzenia obliczeń są dostępne od 3 kwartału 2006 roku. Wtedy mieszkanie w stolicy było o połowę tańsze niż teraz. Na jego zakup wystarczyło przeznaczyć około 312 tys. zł. Gdybyśmy wydali 16 proc. tej kwoty na obsługę transakcji (podatek, opłaty sądowe, notariusza i pośrednika) oraz odświeżenie lokalu, to łączny koszt wzrósłby dodatkowo o niecałe 50 tysięcy złotych. Jeśli ponadto mieszkanie kupilibyśmy na kredyt z 10-proc. wkładem własnym, to w 3 kwartale 2006 roku musielibyśmy pożyczyć trochę ponad 280 tysięcy. Od tej kwoty odsetki do końca 2022 roku wynosiłyby niecałe 166 tysięcy. Uwzględniamy przy tym też dostępne w 2022 roku wakacje kredytowe, bo choć takiemu kredytobiorcy nie dawały one zbyt dużych profitów, to przecież również jemu się one należały.
Dla porównania najem podobnego lokum w tym samym czasie kosztowałby prawie 3 razy więcej niż wymagane przez bank odsetki. Mówimy o potężnej kwocie prawie 454 tys. złotych, którą w latach 2006-2022 należałoby zapłacić w stolicy za najem 50-metrowego lokum. Już takie porównanie pokazuje, że zakup w latach 2006-2022 był rozwiązaniem znacznie korzystniejszym niż najem. Ale to nie wszystko.
W odróżnieniu od najemcy, właściciel miałby ponadto mieszkanie o sporej wartości. Biorąc pod uwagę dane NBP przeciętne 50-metrowe mieszkanie w stolicy było bowiem pod koniec 2022 roku warte ponad 600 tysięcy złotych. Gdyby więc właściciel postanowił nieruchomość sprzedać, to po spłacie hipoteki pozostałoby mu prawie 428 tysięcy wolnej gotówki. Przewagą najmu jest jedynie to, że kaucja wymagana przez właściciela przy podpisaniu umowy jest znacznie mniejsza niż 10-proc. wkład własny do kredytu. Gdyby najemca „zaoszczędzone” w ten sposób pieniądze ulokował w banku, to od 3 kwartału 2006 roku do końca 2022 roku zarobiłby na odsetkach trochę ponad 15 tysięcy złotych.
Jaki jest bilans tych wszystkich obliczeń? Gdybyśmy po latach porównali majątek właściciela i najemcy, to okazałoby się, że portfel kogoś, kto kupił mieszkanie na kredyt jest aż o prawie 651 tysięcy złotych grubszy niż portfel najemcy. Licząc od 3 kwartału 2006 do końca 2022 roku daje to średnio aż 40 tysięcy złotych rocznie na korzyść właściciela.
Nawet zakup w najgorszym momencie był lepszy niż najem
No dobrze, ale w 2006 roku metr mieszkania w stolicy można było kupić za połowę aktualnej ceny. Może to dlatego porównanie najmu i zakupu na kredyt wypada aż tak druzgocąco dla tego pierwszego? Weźmy więc też za punkt startu szczyt cen sprzed ostatniego kryzysu bankowego. I tak w 3 kwartale 2007 roku 50-metrowe lokum w Warszawie kosztowało prawie 457 tysięcy złotych. Nawiasem mówiąc pewnie trudno w to uwierzyć, ale po uwzględnieniu inflacji, a więc tego jak bardzo pieniądze w naszych portfelach straciły w międzyczasie na wartości, wtedy realny poziom cen mieszkań był o 25-30 proc. wyższy niż dziś.
Wróćmy jednak do meritum. Gdybyśmy w 3 kwartale 2007 roku mogli kupić 50-metrowe mieszkanie w stolicy z pomocą kredytu z 10-proc. wkładem własnym, musielibyśmy pożyczyć ponad 411 tysięcy złotych. Od tej kwoty odsetki do końca 2022 roku wynosiłyby ponad 237 tysięcy. Do tego koszty transakcyjne i te związane z odświeżeniem lokalu pochłonęłyby ponad 73 tys. złotych. Dla porównania najem w badanym okresie (od 3 kwartału 2007 do końca 2022 roku) kosztowałby prawie 432 tysiące. Gdyby właściciel postanowił nieruchomość sprzedać, to po spłacie hipoteki pozostałoby mu prawie 338 tysięcy wolnej gotówki. Najemca lokując pieniądze niewydane na wkład własny do kredytu zarobiłby w tym czasie na odsetkach prawie 21 tysięcy złotych.
Pewnie nie jest zaskoczeniem, że w tym porównaniu znowu to bilans właściciela jest korzystniejszy niż bilans najemcy. Gdybyśmy na koniec 2022 roku porównali majątek obu, to okazałoby się, że portfel kogoś, kto kupił mieszkanie na kredyt jest aż o prawie 438 tysięcy złotych grubszy niż portfel najemcy. Licząc od 3 kwartału 2007 do końca 2022 roku daje to średnio prawie 29 tysięcy złotych rocznie na korzyść właściciela.
Ciekawy byłby też przykład właściciela, który nad najem przedłożyłby zakup na kredyt w 1 kwartale 2018 roku. Majątek takiej osoby byłby pod koniec 2022 roku o prawie 286 tysięcy złotych większy niż majątek najemcy. Średnio daje to aż 60 tysięcy złotych rocznie. Przede wszystkim byłaby to zasługa wzrostu cen nieruchomości.
Nie opłaca się kupować na rok
Przewaga zakupu nad najmem wyraźnie topnieje w przypadku osób, które na własne „M” zdecydowały się w 2021 roku. Co więcej, właściciele, którzy własne „M” kupili pod koniec 2021 roku moli być nawet pod koniec 2022 roku w gorszej sytuacji finansowej niż najemcy. Wyniki te nie oznaczają jednak, że najem był w 2021 roku rozwiązaniem lepszym niż zakup. To dopiero rozstrzygnie przyszłość. Dlaczego więc widzimy takie wyniki? Wszystko przez koszty dodatkowe (obsługa transakcji i odświeżenie lokalu). Te w przypadku transakcji 50-metrowymi mieszkaniami w stolicy w 2021 roku szacowaliśmy na od 87 do 95 tysięcy złotych. Trudno oczekiwać, że w ciągu roku wysokie koszty najmu i wzrost wartości nieruchomości koszty te odrobią czy zniwelują. To tylko potwierdza, że zakup mieszkania nie jest decyzją krótkoterminową. Jeśli ktoś potrzebuje lokum na rok czy nawet dwa, to roztropniejszym rozwiązaniem może być w tym wypadku najem, a nie zakup.
Nie każdego stać na oszczędzanie
Tyle uczy historia, ale dziś kredyty wciąż jeszcze są relatywnie drogie. Dlatego nierzadko porównując ratę kredytu mieszkaniowego z czynszem najmu możemy dojść do wniosku, że najem jest tańszy niż zakup. W przekonaniu tym utwierdzać nas może fakt, że kupując mieszkanie na kredyt musimy wydać co najmniej kilka – kilkanaście procent ceny mieszkania na koszty transakcyjne (notariusz, podatek, opłaty sądowe, pośrednik), odświeżenie, wykończenie lub wyposażenie lokum. Aby zaciągnąć kredyt potrzebujemy też co najmniej kilkudziesięciu tys. złotych gotówki i odpowiednią zdolność kredytową.
Proste porównanie bieżącego czynszu do raty kredytu to jednak za mało. Przecież spłacając kredyt po 20-30 latach staniemy się właścicielami nieruchomości bez obciążeń. Najemca po wydaniu przez ten czas co najmniej kilkuset tysięcy złotych na mieszkanie nie będzie miał takiego luksusu. Wszystko dlatego, że rata kredytu składa się z dwóch części – kapitałowej, która obniża nasze zadłużenie wobec banku i odsetkowej, która jest wynagrodzeniem płaconym bankowi za udostępnienie nam pieniędzy na zakup mieszkania. Dlatego porównując koszt najmu i koszt zakupu na kredyt powinniśmy porównywać tylko czynsz (ten płacony właścicielowi bez kosztu mediów i opłat administracyjnych) z odsetkami od kredytu.
Co niemniej ważne, w dłuższym terminie czynsze najmu zwykły rosnąć. Czasem dzieje się to w tempie wolniejszym, a czasem szybszym niż inflacja. Nie zmienia to jednak faktu, że w dłuższym terminie czynsze mają skłonność do tego, aby rosnąć. Ktoś mógłby powiedzieć, że podobnie jest z ratami kredytów, ale przykład USA pokazuje, że choć raty kredytów faktycznie potrafią czasem iść spektakularnie w górę, to w dłuższym terminie to rosnące czynsze uderzały najemców po kieszeni kilkukrotnie bardziej niż kredytobiorców rosnące raty.
Fakt, że najem z czasem coraz bardziej drożeje jest też kluczowy z punktu widzenia planów na przyszłość lub emeryturę – szczególnie jeśli nasza perspektywa jest taka, że za najem płacić trzeba będzie coraz więcej, a emerytura ma być jedynie skromnym ułamkiem zarobków z okresu aktywności zawodowej.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
