Ofensywa narodowego dewelopera

To już pewne. Polski Holding Nieruchomości (PHN) nie zostanie sprywatyzowany. Firma przygotowuje się za to do inwestycyjnej ofensywy. Ma konkurować z najlepszymi komercyjnymi firmami i umocnić swoją pozycję rynkową. Wartość planowanych inwestycji sięga blisko 4,5 mld zł

– Na chwilę obecną nie jest rozważana dalsza prywatyzacja Polskiego Holdingu Nieruchomości – mówi „Gazecie Bankowej” minister skarbu Dawid Jackiewicz.

PHN to giełdowy nieruchomościowy gigant, którego większościowym udziałowcem (blisko 70 proc.) jest skarb państwa. Firma szykuje się obecnie do inwestycyjnej ofensywy. W latach 2016-2018 zamierza rozpocząć 14 projektów o łącznej wartości blisko 4,5 mld zł. Będzie budować biurowce, osiedla mieszkaniowe i magazyny. Ponadto planuje poszerzać swój portfel poprzez zakup atrakcyjnych nieruchomości komercyjnych. PHN zamierza też ściśle współpracować z innymi spółkami skarbu państwa.

– Przez ostatnie osiem lat jedyny program realizowany skutecznie i konsekwentnie to program prywatyzacji, często bezrefleksyjnej. To się zmieniło. Wiemy, że potrzebny jest szeroki plan współdziałania spółek skarbu państwa. Wielokrotnie zachęcałem do współpracy pomiędzy spółkami z udziałem skarbu państwa, w szczególności przy tworzeniu i realizacji projektów inwestycyjnych. Wspólne działania pozwolą na uzyskanie efektów synergii oraz będą korzystnie wpływać na zwiększenie wartości aktywów, oraz możliwości inwestycyjnych zaangażowanych podmiotów – mówi Dawid Jackiewicz.

Czym jest PHN?

Polski Holding Nieruchomości powstał w 2011 r. w wyniku połączenia kilku państwowych firm posiadających w swoim portfelu atrakcyjne nieruchomości. W skład Grupy PHN weszły wtedy takie firmy jak m.in.: Warszawski Holding Nieruchomości, Intraco, Budexpo oraz Dalmor. Z kolei sam Warszawski Holding Nieruchomości powstał w wyniku połączenia m.in.: Dipservice, Towarzystwa Obrotu Nieruchomościami „Agro”, spółki Składnica Księgarska, Kaskada oraz Cobo. W skład grupy weszło łącznie 16 przedsiębiorstw państwowych posiadających bardzo cenne aktywa w postaci atrakcyjnych gruntów i budynków. Wśród nich znajdowały się grunty należące do Dalmoru czy Wrocławskiego Centrum Prasowego. Poprzedni rząd chciał w całości sprywatyzować spółkę poprzez wprowadzenie jej na giełdę.

Jeszcze przed debiutem giełdowym mówiło się o tym, że jeśli udałoby się tego dokonać, byłaby to jedna z 10 największych prywatyzacji w Polsce. Spółka miała być łakomym kąskiem dla inwestorów działających na rynku nieruchomości. PHN posiadał bowiem wtedy około 180 nieruchomości o łącznej wartości 2,3 mld zł. Z kolei plany inwestycyjne zakładały wybudowanie budynków komercyjnych o łącznej powierzchni 200 tys. m². Wartość przyszłych inwestycji szacowano na 1,9 mld zł.

W lutym 2013 r. PHN zadebiutował na giełdzie. W pierwszej ofercie publicznej skarb państwa sprzedał 25 proc. akcji. Wartość oferty wyniosła 238 mln zł.

– Nie jest naszym priorytetem, aby utrzymać pakiet kontrolny w spółce. Do końca 2013 r. chcielibyśmy wyjść z zaangażowania w Polski Holding Nieruchomości i przekazać kontrolę inwestorowi branżowemu – zadeklarował podczas giełdowego debiutu Mikołaj Budzanowski, ówczesny minister skarbu państwa.

Ostatecznie tego planu nie udało się zrealizować. Okazało się, że żaden z dużych graczy działających na rynku nieruchomości nie skusił się na ofertę. Giełdowy debiut uratowały w zasadzie otwarte fundusze emerytalne. I to one do dziś są głównymi współudziałowcami PHN. Największy pakiet (9,95 proc.) posiada Aviva OFE oraz Nationale-Nederlanden OFE (6,03 proc.).

Zakurzone skarby

Polski Holding Nieruchomości posiada dziś w portfelu ok. 140 nieruchomości i blisko 700 ha gruntów, m.in. w Warszawie, Poznaniu, Trójmieście i we Wrocławiu. Nie wszystkie jednak nieruchomości pasują do docelowego portfela grupy. Znajduje się w nim bowiem sporo niedoinwestowanych budynków, które dotychczas nie przynosiły dochodów.

– W chwili, gdy obejmowaliśmy zarządzanie spółką w marcu 2016 r., średni stan pustostanów w budynkach PHN wynosił około 27 proc. Warto podkreślić, że na koniec 2015 r. stan pustostanów w Warszawie był na poziomie 12,3 proc. Sytuację na wstępie mieliśmy więc dość nieciekawą – ponad dwukrotnie gorsze wskaźniki od rynku – mówi Maciej Jankiewicz, prezes zarządu Polskiego Holdingu Nieruchomości. Jego zdaniem PHN powinien generować główne przychody z marży deweloperskiej i najmu. – To dla nas priorytet. Dlatego niemalże do razu zajęliśmy się usprawnieniem procesu pozyskiwania najemców. Okazało się bowiem, że wiele budynków, które świeciły pustkami, są atrakcyjne dla najemców, którzy poszukują tańszych biur w dobrych lokalizacjach – mówi Maciej Jankiewicz.

Efekt? Udało się zwiększyć przychody z najmu z pozytywną perspektywą na kolejne okresy. W pierwszym kwartale tego roku wyniosły 33,6 mln zł i były o 11 proc. wyższe w porównaniu z pierwszym kwartałem 2015 r., a współczynnik pustostanów zmniejszył się do 20 proc. W ostatnim czasie spółka podpisała m.in. pięcioletnią umowę najmu ze spółką Operator Logistyczny Paliw Płynnych (OLPP), która zajmie ponad 10 proc. powierzchni w warszawskim wieżowcu Intraco City. OLPP wynajęło tam bowiem blisko 3 tys. m² biur.

Inwestycyjna ofensywa

Obecnie Polski Holding Nieruchomości zapowiada inwestycyjną ofensywę. Flagowym projektem ma być wieżowiec City Tower, który stanie przy Świętokrzyskiej 36 w Warszawie. Lokalizacja budynku jest wyjątkowa – wieża stanie tuż obok Ronda ONZ i stacji II linii mera, czyli w biznesowym sercu stolicy. Budynek zaoferuje ok. 40 tys. m² powierzchni biurowej. Koszt inwestycji oszacowano na ok. 400 mln zł. Na przełomie roku PHN zamierza rozpocząć wyburzanie dużego bloku, który stoi na działce. Budowa wieżowca ma zaś ruszyć w przyszłym roku.

W tym samym czasie przy al. Wilanowskiej (tuż obok Galerii Mokotów) ruszy budowa kompleksu o powierzchni 13 tys. m², w skład którego wejdą hotele we franszyzie międzynarodowej sieci Marriott. Koszt inwestycji oszacowano na 200 mln zł.

PHN zdecydował niedawno, że nie będzie wyburzać wieżowca Intraco.

– Byłoby to nieopłacalne. Wciąż mamy klientów na powierzchnię w tym budynku. Zbudujemy jednak obok niego biurowiec klasy A o powierzchni 10 tys. m² – zapowiada prezes Jankiewicz.

Ale to nie koniec. PHN szykuje obecnie około 14 projektów, których budowę zamierza rozpocząć w latach 2016-2018.

Wśród nich warto jeszcze wymienić zabudowę dawnych terenów przemysłowych należących do Dalmoru. Na Nabrzeżu Rybackim w Gdyni już wkrótce rozpocznie się budowa osiedla Yacht Park. Będzie to początek zabudowy całego pirsu. Docelowo powstanie tam małe miasto z mieszkaniami, nowoczesnym handlem i biurami oraz własną nowoczesną mariną. Wartość całej inwestycji szacowana jest łącznie na ok. 1,2 mld zł.

– Własnymi siłami jesteśmy w stanie realizować około dwóch lub trzech projektów rocznie. Chcielibyśmy jednak realizować do pięciu lub sześciu projektów. Do tego będziemy potrzebować finansowania w postaci obligacji lub współpracy z partnerami zewnętrznymi. PHN może być atrakcyjnym partnerem także dla prywatnych firm – zapowiada Maciej Jankiewicz.

PHN nie poprzestaje jednak tylko na zabudowaniu posiadanych gruntów. Spółka poszukuje też wynajętych i przynoszących zyski nieruchomości biurowych. W ten sposób buduje portfel atrakcyjnych nieruchomości. Przykłady? Niedawno firma poprzez spółkę zależną kupiła od działającej w Trójmieście spółki Torus drugi etap kompleksu biurowego Alchemia w Gdańsku. Wartość transakcji wyniosła 60,6 mln euro. W lipcu 2015 r. do portfela spółki dołączył budynek Andersia Business Centre – nowoczesny biurowiec klasy A o powierzchni ok. 14 tys. m², położony w Poznaniu.

– Nie wykluczamy kolejnych zakupów. Muszą być one jednak zgodne z naszą strategią, która zakłada budowę portfela nieruchomości biurowych klasy A – mówi prezes Jankiewicz.

Siła synergii

Poza PHN skarb państwa posiada także inne spółki działające na rynku nieruchomości. Wśród nich znajdują się m.in. takie firmy jak: Qualia Development (grupa kapitałowa PKO BP), Xcity Investment (spółka deweloperska z grupy PKP SA) czy Grupa Waryński. Czy możliwe jest połączenie ich z PHN w jeden wielki holding?

– Uważam, że do ewentualnych konsolidacji należy podchodzić z dużą dozą ostrożności. Oczywiście warto brać pod uwagę różne scenariusze, choć trzeba podkreślić, że priorytetem na dziś jest wzmacnianie pozycji Polskiego Holdingu Nieruchomości – mówi Dawid Jackiewicz.

„Wzmacnianie pozycji” ma się odbywać m.in. dzięki współpracy z innymi spółkami należącymi do skarbu państwa. Od początku roku firma podpisała kilka listów intencyjnych ze spółkami z udziałem skarbu państwa. PHN będzie więc prawdopodobnie współpracować z Waryński SA Grupa Holdingowa, która również dysponuje atrakcyjnymi terenami do zabudowy. Firma nawiązała też współpracę z Polską Spółką Gazownictwa. Zgodnie z postanowieniami listu intencyjnego PHN będzie pozyskiwał dla PSG nieruchomości, realizował przedsięwzięcia na gruntach do niej należących oraz obsługiwał nieruchomości PSG.

PHN podpisał również list intencyjny z KGHM TFI. Firmy wspólnie planują wybudować kompleks dwóch biurowców klasy A we Wrocławiu o łącznej powierzchni ok. 33 tys. m². Budynki staną w samym centrum Wrocławia przy al. Jana Pawła II.

– To przedsięwzięcie stanowi jeden z wielu przykładów wyzwalania rodzimego potencjału gospodarczego, który po latach wygaszania wreszcie może rozwinąć skrzydła. Pamiętajmy, że rozwój polskich spółek, na który dziś stawiamy, a także intensywne prace nadzorcze oraz pokazywanie państwowym podmiotom możliwych obszarów kooperacji, przynoszą korzyści całej polskiej gospodarce. O tym najwyraźniej zapominały poprzednie rządy, wyprzedając majątek państwowy – podsumowuje minister Dawid Jackiewicz.

_________________________________________________________

Państwowe spółki i agencje jako najemcy – jaki potencjał?

Część spółek i agencji należących do skarbu państwa wynajmuje powierzchnie w biurowcach należących do prywatnych podmiotów: deweloperów bądź funduszy inwestycyjnych. Wynajmują je na zasadach komercyjnych. Obecne podejście ministra skarbu do zarządzania majątkiem sugeruje, że powinny one przynajmniej rozważyć możliwość wynajmu powierzchni biurowej w budynkach będących własnością państwowych deweloperów.

Wśród spółek, które wynajmują powierzchnie w budynkach prywatnych w Warszawie, znajdują się m.in. PKN Orlen (ok. 10 tys. m² w biurowcu Senator), KGHM Polska Miedź (około 850 m² w budynku Rondo 1), Lotos (ponad 1 tys. m² w budynku Plac Bankowy 1). Z kolei Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa zajmuje ok. 16,5 tys. m² w parku biurowym przy Poleczki. Znaczącym najemcą z sektora publicznego jest także Urząd Rejestracji Produktów Leczniczych, Wyrobów Medycznych i Produktów Biobójczych, który zajmuje ok. 13 tys. m² w budynku Adgar Park West C w Al. Jerozolimskich. Z kolei Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wynajmuje w biurowcu przy Wroniej 53 blisko 12 tys. m². To tylko nieliczne przykłady.

– Oczywistym jest, że skarb państwa powinien koncentrować się na pomnażaniu wartości nadzorowanych spółek oraz powodować, że ich istnienie ciągle ma sens. Oczywiście mówimy o zachowaniach zgodnych z kodeksem spółek handlowych, bo mamy świadomość, że nie można zmuszać prezesów do podejmowania decyzji niezgodnych z ich oceną ryzyka. Dlatego wszelkie przejawy kooperacji odbywają się z zachowaniem zasady dobrowolności przy podejmowaniu decyzji przez poszczególne spółki, bez naruszania zasad wolnej konkurencji czy swobody przepływu kapitału – podkreśla Dawid Jackiewicz.

Autor: Radosław Górecki, zastępca redaktora naczelnego "Gazety Bankowej"