Pięć nierozsądnych programów mieszkaniowych
Lekkomyślne pompowanie pieniędzy na rynek mieszkaniowy lub działania ograniczające budowę mieszkań – to główne wyróżniki programów mieszkaniowych, które przyniosły więcej złego niż dobrego. Takie rozwiązania były stosowane przez różne rządy na świecie. Warto czerpać doświadczenia z ich niepowodzeń, abyśmy sami nie popełnili podobnych błędów.
Nadmierne stymulowanie popytu na mieszkania łatwo może przerodzić się we wzrosty cen. Dzieje się tak szczególnie jeśli rosnące grono potencjalnych kupujących nie jest równoważone przez większą ofertę lokali na sprzedaż. Przykładów na świecie nie brakuje. HRE Investment Trust postanowił przyjrzeć się kilku z nich.
Turcja wpycha inwestorów na rynek mieszkaniowy
Na pierwszy ogień weźmy Turcję. Najnowsze dane tamtejszego banku centralnego sugerują, że w styczniu 2023 roku za mieszkania w Izmirze, Stambule i Ankarze trzeba było płacić około 2,5 razy więcej niż rok wcześniej. Powód? W kraju tym panuje potężna inflacja, przed którą relatywnie skutecznie chroni rynek nieruchomości. To podnosi popyt na mieszkania.
W marcu br. oficjalną inflację oszacowano w Turcji na trochę ponad 50 proc. w skali roku. Nieoficjalne szacunki mówią, że dane przygotowywane przez urząd statystyczny są zaniżone. Zgodnie z szacunkami ENAGrup prawdziwa inflacja w Turcji wynosi bowiem aż około 113 proc.. Mimo tego turecki bank centralny stosuje zupełnie nieortodoksyjne podejście i utrzymuje stopy procentowe na relatywnie niskim poziomie. Podstawowa stopa procentowa została ostatnio nawet obniżona do 8,5 proc.. To powoduje, że w Turcji, w której w ciągu roku ceny w sklepach oficjalnie rosną o połowę, a nieoficjalnie się podwajają, a do tego ceny mieszkań się potrajają, dostępne są kredyty mieszkaniowe z oprocentowaniem na poziomie 10-15 proc. w skali roku. Zobrazujmy tę sytuację trochę przejaskrawionym przykładem. Jeśli ktoś wziął rok temu kredyt na zakup 5 mieszkań, to po roku może sprzedając dwa lub trzy z posiadanych lokali, a za otrzymane pieniądze spłacić wszystkie długi i cieszyć się pozostałymi nieruchomościami wolnymi od jakichkolwiek obciążeń.
Węgierskie stymulowanie było za mocne
Szukając innego przykładu kraju, w którym ceny nieruchomości również rosły w bardzo szybkim tempie, nie sposób nie wspomnieć o Węgrzech. Tam w latach 2013-2022 mieszkania zdrożały aż o 199 proc., czyli ceny niemal się potroiły. Dla porównania, w tym samym czasie wynagrodzenia na Węgrzech rosły znacznie wolniej, bo zgodnie z danymi Eurostatu przeciętne wynagrodzenie netto wzrosło o niecałe 88 proc. w latach 2013-2021.
Skąd więc aż tak dynamiczny wzrost cen nieruchomości? Według analizy przygotowanej przez portal Global Property Guide, ważnym powodem węgierskich podwyżek cen była bardzo aktywna polityka prowadzona przez rząd premiera Orbana. Najpierw w 2013 roku wprowadzono dopłaty do kredytów. Później - w 2015 roku - postawiono na system dopłat i preferencyjnych pożyczek (CSOK) dla osób chcących kupić mieszkanie lub dom, a także tych, którzy własny dach nad głową chcą zbudować. Oba rozwiązania pozwalały liczyć na nawet po 10 milionów forintów (równowartość około 125 tys. złotych). Oczywiście im więcej dzieci, tym większe wparcie państwa. Młode Węgierki mogą też liczyć na - umarzane przy okazji narodzin kolejnych dzieci - preferencyjne pożyczki. Nie bez znaczenia była też obniżka VAT-u na nowe mieszkania, która działała w latach 2016-19. Z jednej strony rząd miał bardzo konkretny cel – chciał reanimować rynek mieszkaniowy, dla którego ciosem były konsekwencje ostatniego kryzysu finansowego. Dane o dynamicznych wzrostach cen mieszkań sugerują, że rząd przesadził ze skalą zaordynowanej interwencji.
W przypadku rozwiązania proponowanego przez nasz rząd, skala interwencji wydaje się lepiej skalibrowana. Bezpieczny Kredyt 2 proc. pozwoli znowu zacząć budować więcej mieszkań, rozładować napięcia panujące na rynku najmu i ułatwić drogę do własnego „M” dla osób młodych, dla których droga ta w ostatnich 2-3 latach bardzo wyraźnie się wydłużyła.
Kanadyjczycy sami ściągali zamożnych inwestorów
Wróćmy jednak do przykładów programów, które okazały się nieudane. Takie rozwiązanie możemy znaleźć w Kanadzie. Chodzi o program Immigrant Investor, który obcokrajowcom z majątkiem netto na poziomie 1,6 mln dolarów kanadyjskich pozwalał na przyjazd i zamieszkanie w Kanadzie. Gdy uzyskali oni stały pobyt i mieszkali w Kanadzie przez trzy z czterech kolejnych lat, mogli kwalifikować się do kanadyjskiego obywatelstwa. Wszystko, co musieli zrobić, to pożyczyć Kanadzie 800 tys. dolarów na pięć lat bez oprocentowania.
Z tego rozwiązania często korzystali zamożni Chińczycy, dla których naturalnym sposobem inwestowania jest lokowanie kapitału na rynku nieruchomości. Słabe efekty prorozwojowe i negatywny wpływ na rynek nieruchomości spowodowały, że program ten zakończono. Z badań przeprowadzonych w 2018 roku (Pavlow, Somerville) wynika, że likwidacja tego rozwiązania doprowadziła do obniżenia dynamiki wzrostów cen nieruchomości o od 1,7 pkt. proc. do 2,6 pkt proc. Dotyczyło to oczywiście miejsc, w których program był szczególnie popularny, tj. np. w obszarze metropolitarnym Vancouver.
Kanadyjczycy nauczeni tym doświadczeniem poszli teraz w odwrotnym kierunku. Zamiast programu ściągającego do kraju zamożnych inwestorów, wprowadzili dodatkowy podatek od zakupu nieruchomości przez cudzoziemców. Dziś np. w prowincji Ontario takie transakcje obarczone są dodatkową 25-proc. daniną.
Szwedzi z kredytami, których nie trzeba spłacać
Innym przykładem wzrostów cen nieruchomości, stymulowanych nadmiernym napływem kapitału, jest to co działo się przez lata w Szwecji. W kraju tym trend wzrostowy cen nieruchomości trwa niemal nieprzerwanie od lat 90-tych. Jednym z powodów może być fakt, że jeszcze niedawno różne źródła sugerowały, że aż 70 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych w Szwecji, stanowiły hipoteki, których się nie spłacało. Nie chodzi oczywiście o to, że dostawaliśmy pieniądze za darmo, ale o to, że bardzo popularne były tam kredyty, w ramach których spłacało się tylko odsetki. Spłacając raty nie ruszaliśmy więc pożyczonego kapitału. Brak tzw. raty kapitałowej powodował oczywiście, że oddawaliśmy do banków mniej, a nasza zdolność kredytowa była wyższa, ale posiadacze takich hipotek nie pozbywali się ciążącego na nich długu. Posiadacze takich kredytów byli w efekcie bardziej narażeni na wzrosty stóp procentowych. Taka sytuacja, obok małej liczby budowanych nieruchomości, powodowała, że ceny mieszkań rosły. Z danych Eurostatu wynika, że w ostatniej dekadzie stawki poszły w górę o ponad 80 proc.. Z szacunków Międzynarodowego Funduszu Walutowego wynika natomiast, że od połowy lat 90-tych ceny nieruchomości wzrosły w Szwecji trzykrotnie i to w ujęciu realnym, czyli po uwzględnieniu inflacji.
Widząc tę sytuację podjęto szereg działań zmierzających do ograniczenia ekspansji kredytowej. Wprowadzono między innymi regulacje, które ograniczały udzielanie kredytów, w przypadku których spłaca się same odsetki. Zgodnie z danymi Global Property Guide problem w tym, że ograniczenia te chwilowo zniesiono w trakcie epidemii, aby wesprzeć popyt na mieszkania. Dziś już wiemy, że nie był to dobry pomysł, bo wraz ze spadkiem kosztu kredytów, ograniczeniem nowych budów i wzrostem kosztów materiałów i robocizny, doprowadziło to do kolejnych gwałtownych wzrostów cen nieruchomości.
Bank UBS zwraca ponadto uwagę, że problemem Szwecji jest nadmiernie uregulowany rynek najmu. Przez to jego oferta jest chronicznie niewystarczająca (czas oczekiwania na lokal to nierzadko wiele lat). Efekt tego jest taki, że nawet Ci, dla których optymalnym rozwiązaniem byłby najem, są nierzadko zmuszeni do zakupu własnego „M”. Nadmierne regulacje rynku najmu ograniczają ponadto zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania na wynajem. Bardzo ścisłe regulacje wysokości czynszów czy brak możliwości rozwiązania umowy najmu z dotychczasowym lokatorem albo konieczność zapewnienia lokalu zastępczego w przypadku chęci przeprowadzenia remontu powodują, że mało jest chętnych do inwestowania w mieszkania na wynajem.
Berlińczycy zdążyli sobie strzelić w oba kolana
Podobnie szereg nietrafionych pomysłów na rynek najmu wpłynął też na problemy mieszkaniowe, z którymi borykają się Berlińczycy. Najpierw bardzo aktywne na tym rynku były fundusze inwestycyjne. Kupowały one całe portfele mieszkań od władz Berlina. Do tego dane firmy Guthmann sugerują, że w Berlinie przez lata zakupy portfelowe mieszkań dominowały w ogólnej liczbie sprzedanych nowobudowanych nieruchomości. To znaczy, że inwestorzy częściej kupowali tam mieszkania od deweloperów niż Berlińczycy nabywali je na własne potrzeby.
Problemem było to, że napływ kapitału ze strony inwestorów był nadmierny. Był to ważny czynnik, który spowodował, że w Berlinie ceny mieszkań czy stawki najmu rosły znacznie szybciej niż wynagrodzenia ludności. W uproszczony sposób mechanizm ten wyglądać mógł tak, że duży napływ kapitału inwestycyjnego skutkował wzrostem cen mieszkań. Przy wyższych cenach mniej osób stać było na zakup, a więc mniej budowano. Ludzie musieli jednak gdzieś mieszkać. Niedoszli nabywcy zasilali więc grono najemców. Skoro chętnych na najem było coraz więcej, a mieszkań w tym tempie nie przybywało, to prowadziło to do wzrostu czynszów. Dane Guthmann dowodzą, że średnia cena za metr jeszcze w 2011 roku wynosiła 1700 euro, a dekadę później było to już ponad 5000 euro. Za to w latach 2008-18 czynsze ofertowe najmu rosły w Berlinie cztery razy szybciej niż wynagrodzenia ludności.
Widząc ten problem władze Berlina postanowiły działać i zaczęły kontrolować czynsze. Znowu było to rozwiązanie przeciwskuteczne. I nie chodzi już nawet o to, że odpowiednik naszego Trybunału Konstytucyjnego cofnął w Niemczech te regulacje. To w sumie spowodowało, że ktoś kto przez pewien czas cieszył się, że płaci mniej, dziś może być zmuszony sporo zapłacić. To najprostszy sposób na to, aby dotychczasowych najemców się pozbyć.
Musimy jednak wiedzieć, że regulacje utrudniające zmianę czynszów powodują, że mniej powstaje nowych mieszkań. Deweloperzy mniej budują skoro spodziewają się mniejszego popytu na nieruchomości ze strony inwestorów. Oczywiste jest przy tym to, że skoro mniej się buduje, to nie ułatwia to sytuacji mieszkaniowej. Ale to nie wszystko, bo regulacje czynszowe, to prosta recepta na to, aby doprowadzić do nieefektywnego wykorzystania istniejących zasobów. Może się bowiem okazać, że jeśli nie potrzebuję już dotychczas zajmowanego dużego lokum (bo na przykład usamodzielniły się moje dzieci), to i tak nie będę chciał przeprowadzić się do mniejszego. Podpisując nową umowę możemy bowiem utracić stary niski i nierynkowy czynsz na rzecz nowego – znacznie wyższego.
W 2021 roku do tego całego zamieszania doszło jeszcze referendum, w którym berlińczycy opowiedzieli się za nacjonalizacją mieszkań należących do dużych funduszy inwestycyjnych. Znowu w żaden sposób nie rozwiązuje to problemu braku mieszkań. Od samej nacjonalizacji mieszkań nie przybędzie, a nawet więcej – takie działanie może kosztować dziesiątki miliardów euro. Nawet jeśli doszłoby do nacjonalizacji po cenach niższych niż rynkowe, to wcześniej czy później fundusze inwestycyjne mogą w sądach udowodnić, że należy im się odszkodowanie i to jeszcze z odsetkami oraz wynagrodzeniem za utracone korzyści. Aktualni najemcy tych mieszkań oczywiście mogliby odnieść korzyści w postaci niższych czynszów, ale wciąż nie rozwiązałoby to problemu braku mieszkań. Ten problem można jedynie rozwiązać budując więcej.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
