POPS po warszawsku
Jesteśmy świadkami ciekawego urbanistycznego eksperymentu. Oto, niemal w centrum Warszawy, wyrasta największy i najwyższy w Polsce biurowiec. Ale to co w nim najciekawsze dzieje się na poziomie ulicy.
Mowa o kompleksie trzech budynków Warsaw Spire. Ich budowa właśnie dobiegła końca. Pod wieloma względami jest to rekordowa realizacja. Wieża, która wraz z iglicami liczy 220 m jest najwyższym wieżowcem biurowym w Polsce i jednym z najwyższych w Europie. Powierzchnia najmu wyniosła ponad 100 tys. mkw. i to też jest rekord – nie było do tej pory zespołu biurowego o takiej powierzchni, który powstałby w jednej fazie. Kolejny rekord to finansowanie bankowe, które w tym przypadku wyniosło 904 mln zł. Dotychczas żadna inwestycja nieruchomościowa nie uzyskała tak wysokiego kredytu.
To co najciekawsze dzieje się jednak na poziomie ulicy. Pomiędzy budynkami powstał bowiem największy prywatny, ale publicznie dostępny plac miejski. Plac Europejski (tak został nazwany) liczy 1,5 ha. Deweloper projektu, firma Ghelamco, podkreśla, że miejsce to jest niedostępne dla samochodów. Zostało starannie zaprojektowane: znajdują się tam fontanny, miejsca do siedzenia, a wkrótce zaczną funkcjonować przylegające do placu lokale gastronomiczne. Na placu pojawiła się również zieleń. Inwestor informuje, że zasadził w sumie 14 tys. roślin, w tym 160 drzew. Ale to nie koniec. Będzie miejsce na sztukę. Na ścianach przylegającej do placu kamienicy pojawiły się murale światowej sławy twórców: Françoisa Schuitena oraz Rafała Olbińskiego. Do tego dochodzi tzw. Art Walk – długi na blisko 60 metrów, futurystyczny pawilon z witrynami przeznaczonymi na dzieła sztuki. Dotychczas nie było inwestycji komercyjnej, która kładłaby taki nacisk na próbę stworzenia prawdziwego miejskiego placu.
Co ciekawe w Polsce nie ma regulacji prawnych zachęcających do tworzenia prywatnych przestrzeni publicznych. Czy takie twory mogą zadziałać i przyciągać mieszkańców, a nie tylko osoby pracujące w budynku? Niewątpliwie tak. Pokazuje to chociażby przykład warszawskiego biurowca Metropolitan, którego wewnętrzne patio z fontanną, choć znacznie mniejsze do placu Europejskiejgo, przyciąga rzesze mieszkańców.
Warto zauważyć, że na świecie prywatne, ale publiczne place nie są niczym nowym. W USA nazywane są POPS (Privately Owned Public Space). Od lat 60. ich powstawanie regulowane jest przez prawo, które zachęca inwestorów do tworzenia takich miejsc. Układ jest prosty – w zamian za stworzenie przestrzeni publicznej deweloper może postawić wyższy i większy niż przewidziano w planie zagospodarowania budynek. Szacuje się, że dziś w samym Nowym Jorku jest ponad 500 takich prywatno-publicznych parków. Niektóre funkcjonują całkiem nieźle, ale jak zauważają urbaniści większość z nich jest bardzo kiepskiej jakości. Po prostu deweloperzy brutalnie wykorzystują szansę na powiększenie swoich budynków i nie przejmując się jakością tworzonych przestrzeni.
Dodatkowo niejasna natura prawna POPS-ów może przysporzyć kłopotów. Najbardziej znanym przykładem jest tu Zuccotti Park w Nowym Jorku, miejsce które na swój obóz wybrał w 2011 r. ruch „Okupuj Wall Street". Spowodowało to, że automatycznie stroną sporu stał się również właściciel parku, firma Brookfield Properties, która, delikatnie mówiąc, nie była zadowolona.
Prawdopodobnie inwestora Warsaw Spire nie spotkają takie problemy jak właściciela Zuccotti Park. Dziś największym wyzwaniem jest przekonanie mieszkańców, że plac Europejski jest publicznym miejscem. Miejscem dla każdego. Jak to zrobić? „Ludziom trzeba zapewnić atrakcyjny sposób spędzania czasu w mieście. Prawdziwe wspaniałe i przyjazne miasto, jest bowiem takie, jak udane przyjęcie: goście pozostają, bo świetnie się bawią” - pisze w książce „Miasta dla ludzi” architekt Jan Gehl. Czy przestrzeń pomiędzy budynkami Warsaw Spire pozwoli mieszkańcom poczuć się jak na dobrym przyjęciu?
Autor: Radosław Górecki, zastępca redaktora naczelnego "Gazety Bankowej"
