Potężny spadek sprzedaży nowych mieszkań

Aż o 35 proc. spadła w 2022 r. łączna sprzedaż nowych mieszkań w siedmiu największych miastach. W tej sytuacji deweloperzy zamrozili część inwestycji. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zaobserwowali, że swoją ofertę kierowali oni głównie do zamożnych klientów. Wzrósł w niej udział drogich i bardzo drogich mieszkań, a w efekcie – średnia cena metra kwadratowego.

Kredyty

Ubiegły rok po raz kolejny pokazał jak silna jest zależność między rynkiem mieszkaniowym oraz rynkiem kredytów hipotecznych. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) nie podało jeszcze danych za cały 2022 r., ale po 11 miesiącach banki udzieliły zaledwie 127,2 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o połowę mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Tak małej liczby kredytów mieszkaniowych nie było od czasu przystąpienia do Unii Europejskiej. Banki udzielały ich więcej nawet po wybuchu kryzysu finansowego w 2008 roku. Rekordowy pod tym względem był rok 2007. Kredyt na mieszkanie wzięło wówczas przeszło 314 tys. gospodarstw domowych.

Warto dodać, że do zduszenia popytu na kredyty hipoteczne przyczyniła się nie tylko seria podwyżek stóp procentowych, którą Rada Polityki Pieniężnej zapoczątkowała w październiku 2021 r. ale również marcowa rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), nakazująca bankom liczenie zdolności kredytowej przy oprocentowaniu powiększonym o pięć punktów procentowych. W efekcie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych skurczyła się z 18,1 tys. w marcu do 6,6 tys. w listopadzie.

Gwałtowny spadek akcji kredytowej zatrzymał się w sierpniu. Od tego czasu kredyt otrzymywało w ciągu miesiąca średnio 6,6 tys. gospodarstw domowych. Niestety, na mieszkaniowym rynku pierwotnym końcówka roku przyniosła spadek sprzedaży.

Popyt

Po tąpnięciu sprzedaży nowych mieszkań w czerwcu, aż do listopada utrzymywał się jej delikatny wzrost. Ostatnie dwa miesiące roku przyniosły gwałtowne pogorszenie wyników sprzedażowych firm deweloperskich.

Z grudniowych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie ponad 1,8 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym od listopadowego aż o 32 proc.. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych. W każdym z miast sytuacja jest bowiem inna. Przykładem może być miasto Gdańsk, w którym deweloperzy zawarli 262 umowy deweloperskie, czyli „tylko” o 8 proc. mniej niż w listopadzie. Natomiast w Katowicach, Łodzi, a zwłaszcza w Poznaniu grudniowa sprzedaż była mniejsza o 50-60 proc.. W 2022 r. sytuacja popytowa przypominała roller coaster.

W całym 2022 r. deweloperzy sprzedali tylko nieco ponad 32,7 tys. mieszkań, czyli o 35 proc. mniej niż w 2021 r., który był rekordowy pod względem łącznej liczby sprzedanych mieszkań.

Najbardziej popyt skurczył się we Wrocławiu (o 43 proc.), Gdańsku (o 38 proc.) i w Warszawie (o 34 proc.). Warto jednak zauważyć, że w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi czwarty kwartał przyniósł wyraźny wzrost sprzedaży w porównaniu z poprzednimi trzema miesiącami. Natomiast w Warszawie, Gdańsku, Poznaniu i Katowicach chętnych na mieszkania było w końcówce roku mniej.

Ceny mieszkań

Logika podpowiada, że skoro z powodu zapaści na rynku kredytowym gwałtownie spada popyt na mieszkania, to ich ceny przynajmniej powinny przestać rosnąć. Tak się jednak w 2022 r. nie stało. Dlaczego? Można wskazać co najmniej trzy przyczyny. Po pierwsze, przez większość roku mieliśmy do czynienia z galopującym wzrostem kosztów budowy. Po drugie, deweloperzy bardzo umiejętnie ograniczali podaż, aby uniknąć zaostrzenia konkurencji cenowej. Po trzecie, podwyżki stóp procentowych zdusiły popyt głównie ze strony kupujących swoje pierwsze mieszkania za kredyt.

W tej sytuacji deweloperzy mogli liczyć głównie na inwestorów kupujących mieszkania za gotówkę, np. z myślą o wynajmie, lub takich którzy chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Chcąc spełnić oczekiwania zamożnych klientów firmy deweloperskie wprowadzały na rynek mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie, a więc i w wyższej cenie.

Efektem tego rodzaju zjawisk był wzrost od 9 proc. do 17 proc. średnich nominalnych cen metra kwadratowego mieszkań w 2022 r.

Warto pamiętać, że wysokość średniej ceny metra kwadratowego zależy od struktury cenowej oferowanych mieszkań. Średnia wzrosła, bo ubyło mieszkań najtańszych, a równocześnie przybyło drogich i bardzo drogich. Zaskakujące było tempo, w jakim poszła w górę poprzeczka cenowa. Widać to m.in. po tym, jak dramatycznie szybko kurczyła się w największych miastach oferta mieszkań w ceną poniżej 8 tys. zł za m kw. Np. w Poznaniu udział lokali w cenie nie przekraczającej tego pułapu zmniejszył się w ciągu ostatnich 12 miesięcy z 25 proc. do 4 proc., a w Łodzi – z 52 proc. do 31 proc..

Równocześnie we wszystkich miastach wzrósł odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Np. w Łodzi jeszcze rok temu w ogóle nie było takich lokali w ofercie firm deweloperskich. Obecnie mają w niej 7 proc. udział. Równie spektakularne zmiany w strukturze cenowej oferty deweloperów odnotowano we Wrocławiu, gdzie odsetek mieszkań z ceną przekraczającą 12 tys. zł za m kw. wzrósł w tym roku z 18 proc. do 40 proc.. Jest on już niewiele mniejszy niż w Gdańsku i Krakowie. W efekcie stolica Dolnego Śląska dogania te miasta także pod względem średniej ceny metra kwadratowego.

Warto dodać, że w Katowicach przekroczyła ona w tym roku pułap 10 tys. zł za m kw. Rok temu trzy na dziesięć, mieszkań na rynku pierwotnym, kosztowało więcej. Obecnie już przeszło połowa.

Należy jednak podkreślić, że w 2022 r. realnie mieszkania potaniały, bo w tym okresie ich ceny rosły wolniej od inflacji. Ponadto pod koniec roku średnie ceny ofertowe ustabilizowały się, a transakcyjne spadły, bo wiele firm deweloperskich zaczęło proponować kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy.

Podaż mieszkań

Problem w tym, że rok 2022 przyniósł także wygaszenie aktywności firm deweloperskich. Jest ono widoczne szczególnie w Łodzi (-30 proc.), ale także Poznaniu (-19 proc.), Krakowie(-19 proc.) i Warszawie (-17 proc.). Łącznie w 7 największych miastach deweloperzy wprowadzili w 2022 r. do sprzedaży niespełna 35,5 tys. mieszkań, czyli o 14 proc. mniej niż rok wcześniej.

Deweloperzy starają się umiejętnie uzupełniać swoją ofertę. Na przykład w Warszawie wprowadzili w grudniu do sprzedaży 791 mieszkań, czyli o 32 proc. więcej niż miesiąc wcześniej. Natomiast w Łodzi, Poznaniu, Gdańsku i Wrocławiu zaciągnęli hamulec ręczny. Widać wyraźnie, że firmy deweloperskie starają się zrównoważyć podaż z popytem. W 2022 r. stan równowagi udało się utrzymać wrocławskim, poznańskim i łódzkim deweloperom. Z kolei w Krakowie widoczny jest niedobór mieszkań.

Grudzień zakończył się w stolicy Małopolski 4 proc. wzrostem oferty nowych lokali w porównaniu z listopadem. Za to aż o 9-10 proc. mniejszy wybór mieli potencjalni nabywcy mieszkań w Gdańsku i Wrocławiu. Oferta zmniejszyła się także w Warszawie, Łodzi, Poznaniu i Katowicach.

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że w większości analizowanych miast wybór mieszkań wciąż jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 32 proc.. Z kolei w Warszawie mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 14 proc., a we Wrocławiu – o 7 proc.. Jednak w Łodzi oferta mieszkań skurczyła się o 7 proc..

Marek Wielgo, ekspert RynekPierwotny.pl