Rekordowe profity mieszkaniowych deweloperów

Publikacja wyników finansowych w 2018 r. spółek deweloperskich notowanych na GPW przyniosła wiele satysfakcji akcjonariuszom. Pytanie, gdzie jest kres możliwości osiągania rekordowych zysków przez deweloperskich tuzów?

Ubiegłoroczne wyniki finansowe netto notowanych na GPW reprezentantów branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym, mogły przerosnąć w kilku przypadkach oczekiwania największych optymistów. Z piętnastki największych i najbardziej rozpoznawalnych polskich firm deweloperskich budujących lokale mieszkalne, ponad połowa pokazała dwu- a nawet trzycyfrowy progres rok do roku. Niestety, w przeciwieństwie do roku ubiegłego dwie spółki zaprezentowały stratę.

Pozycję rynkowych liderów w kwestii zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej, a także umiejętności ich pomnażania, potwierdziły spółki od lat utrzymujące rynkowy prymat: Dom Development, Atal, Robyg, LC Corp i Vantage Development. Co ciekawe, wszystkie z wymienionych firm wypracowały w ubiegłym roku rekordowy w swojej historii skonsolidowany wynik finansowy netto. Ponieważ są to jednocześnie największe firmy deweloperskie, nasuwa się prosty wniosek, że trwający do ubiegłego roku boom na pierwotnym rynku mieszkaniowym wyraźnie faworyzował rynkowe tuzy.

Ponownie najwyższe miejsce na rynkowym podium zajął niezawodny Dom Development, którego akcjonariusze mogą mieć wyjątkowe powody do świętowania. Spółka bowiem od lat swoje zyski w całości wypłaca im w formie dywidendy. Skoro wiec w bieżącym roku deweloper wypracował rekordowy zysk w swojej historii, to i rekordowej dywidendy mogą oczekiwać akcjonariusze. W tym roku ma to być aż 9,05 zł na akcję, co oznacza stopę dywidendy na zupełnie nieprawdopodobnym poziomie ponad 11 proc. Szczególne wyrazy uznania należą się też piątej spółce w prezentowanej klasyfikacji najbardziej zyskownych deweloperów – wrocławskiemu Vantage Development. W tym przypadku wynik netto za rok ubiegły nie tylko osiągnął imponujący poziom blisko 80 mln zł, ale okazał się też około trzyipółkrotnie wyższy rok do roku, i o mniej więcej tyle samo w stosunku do dotychczasowych rocznych osiągnięć. Widać tu więc wyraźną aspirację do ścisłego grona rynkowych liderów.

Z kolei jedynym wyraźnie negatywnym bohaterem sezonu publikacji raportów finansowych deweloperów okazał się Polnord, rynkowy weteran notowań giełdowych. Spółka zaprezentowała skonsolidowaną stratę netto za rok ubiegły na bardzo niepokojącym poziomie 86 mln zł. Zarząd spółki tłumaczy taki stan rzeczy „zdarzeniami jednorazowymi, nie mającymi w znakomitej większości przełożenia na przepływy finansowe”. Nie jest to jednak ani jedyna, ani też rekordowa strata Polnordu w ostatnich latach. Przed trzema laty spółka zakomunikowała skonsolidowaną stratę neto na poziomie 136 mln zł.

W sumie zaprezentowana stawka giełdowych deweloperów mieszkaniowych zarobiła w ub. roku na czysto 1054 mln zł. Oznacza to wynik lepszy od osiągniętego w 2017 roku o dokładnie jedną piątą. Gdyby jednak nie feralny przypadek Polnordu, wzrost zysków pozostałej stawki deweloperów mieszkaniowych byłby lepszy rok do roku aż o 30 proc.

Rozpatrując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, należy zwrócić uwagę na jeden ważny aspekt. Chodzi mianowicie o to, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki, nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczy.

Ubiegły rok, choć okazał się rekordowo zyskowny licząc ogółem osiągnięcia giełdowej reprezentacji deweloperki mieszkaniowej, to jednak nie był już rekordowy sprzedażowo. Dwudziestoprocentowy wzrost zysków przy kilkunastoprocentowym spadku kontraktacji nowych mieszkań oznacza swoistą dywergencję, zapowiadającą zbliżający się nieubłaganie koniec rekordowych profitów. Jednak wyraźniejszego ich spadku można oczekiwać raczej nie w tym, a dopiero w przyszłym 2020 roku.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl