Sprzedaż hipotek idzie pod koniec roku na rekord

Więcej kredytów mieszkaniowych i to na sporo wyższą kwotę – tak wyglądał listopad przez pryzmat danych BIK. Choć grudzień jeszcze trwa, to jest już bardzo prawdopodobne, że czwarty kwartał będzie pod względem sprzedaży „hipotek” najlepszy od lat.

Zgodnie z prognozami HRE Think Tank (HRE Index) banki notują w czwartym kwartale br. bardzo dobre wyniki sprzedaży kredytów hipotecznych. Najnowsze dane BIK mówią o tym, że liczba nowych długów była w listopadzie o 7,2% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem. W związku z tym, że kwota statystycznego długu zaciąganego na zakup mieszkania jest coraz wyższa, to w efekcie listopad przyniósł aż 15,4-proc. wzrost (r/r) łącznej wartości udzielonych kredytów hipotecznych.

Mamy więc drugi miesiąc z rzędu, w którym sprzedaż „hipotek” jest na bardzo wysokim poziomie. Jesteśmy więc już na dobrej drodze do tego, aby pod względem sprzedaży kredytów mieszkaniowych banki zaliczyły czwarty kwartał do grona najlepszych od lat.

Oprocentowanie kredytów jest realnie ujemne

Powodów takich wyników jest co najmniej kilka. Bez wątpienia po części mamy tu efekt przeniesienia popytu z poprzednich miesięcy. Chodzi o to, że ktoś kto nie zaciągnął kredytu wiosną czy latem, może to robić pod koniec roku.

Do tego działania Rady Polityki Pieniężnej powodują, że kredyty są dziś najtańsze w historii. Na przykład hipoteki udzielane w październiku były oprocentowane na niecałe 2,9% w skali roku. To mniej niż wynosi inflacja. W efekcie w 2020 roku mamy do czynienia z niecodziennym fenomenem ujemnego realnego oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Chodzi o to, że inflacja szybciej podgryza siłę nabywczą kapitału pożyczonego na zakup mieszkania niż banki są w stanie doliczać do niego odsetki. Co więcej, dzieje się tak nie tylko w bieżącym roku, ale aktualne prognozy sugerują, że podobnie będzie przez dwa kolejne lata.

Skoro już o inflacji mowa, to nieruchomości (obok złota czy długoterminowych detalicznych obligacji skarbowych), są dziś szczególnie mocno postrzegane jako ochrona przed utratą siły nabywczej majątku czyli po prostu jako bezpieczna przystań dla kapitały. Przy tym sporą część nabywców kusi możliwość czerpania w miarę przewidywalnych i regularnych przychodów z wynajmu nieruchomości.

Bankom też zależy na sprzedaży hipotek

Jednak to nie tylko Polacy chcą najtańszych w historii kredytów. Same banki także zrozumiały, że hipoteki są dziś dla nich bardzo ważnym produktem. Wszystko dlatego, że kondycja rodzimej mieszkaniówki jest niezła, spłacalność kredytów zaciągniętych na zakup nieruchomości jest niemal wzorowa, a zarobek (marża) na ich udzielaniu też całkiem przyzwoity. To w połączeniu z krzepiącymi danymi z gospodarki i nadziejami na skuteczność szczepionki powoduje, że banki powinny też akceptować coraz większą część składanych wniosków kredytowych.

Rząd może wyciągnąć rękę do młodych

W tej beczce miodu jest jednak trochę dziegciu. Chodzi o to, że dziś kredyty hipoteczne zaciągają przede wszystkim osoby zamożne. Ci, którzy w normalnych warunkach kupowaliby teraz relatywnie tanie pierwsze mieszkanie mają problem z otrzymaniem kredytu. Winowajcą są wysokie wymagania odnośnie wkładu własnego. Te na wiosnę zostały w wielu instytucjach podniesione i choć potem część banków zmniejszyła swoje wymagania, to wciąż standardem jest to, że osoba idąca po kredyt musi posiadać 20% ceny mieszkania w gotówce. Jeszcze rok temu to standardowe wymaganie było o połowę niższe.

Jest to przestrzeń do ewentualnej interwencji rządowej. Adresujące ten problem programy opracowali na przykład rządzący w Nowej Zelandii czy Wielkiej Brytanii. Pierwsze zapowiedzi w tym temacie komunikował też nasz rząd. Szczegółów na razie nie znamy. Biorąc jednak pod uwagę sytuację młodych obywateli czy możliwości budżetowe, powinien się tu sprawdzić system gwarancji kredytowych. Jest to rozwiązanie znacznie tańsze niż testowane w Polsce programy dopłat – „Rodzina na swoim” czy „Mieszkanie dla młodych”. Poza tym gwarancje kredytowe są o tyle lepsze od dopłat, że nie generują ryzyka wzrostu cen mieszkań i wykorzystywania pieniędzy publicznych przez osoby, które nie potrzebują wsparcia.

Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments