To jeszcze nie bańka?

W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w polskich miastach rosły nawet w tempie dwucyfrowym w skali roku. Czy to normalne zjawisko? - zastanawia się Piotr Rosik w "Gazecie Bankowej"

W ostatnich kwartałach ceny mieszkań w Polsce rosną jak na drożdżach. Aby to zobaczyć najlepiej zerknąć na tzw. indeks hedoniczny Narodowego Banku Polskiego (NBP), który pokazuje, czy wzrosty cen są prawdziwe, czy są jedynie złudzeniem wynikającym ze zmiany rodzaju sprzedawanych mieszkań. Między I kwartałem 2018 roku a I kwartałem 2019 roku ceny używanych mieszkań w polskich dużych miastach urosły średnio o 11 proc. Najbardziej podrożały lokale w Poznaniu (o 17 proc.), a najmniej we Wrocławiu (o 4 proc.).

Jeśli spojrzymy na średnią cenę metra kwadratowego mieszkania w 10 największych polskich miastach, to widać, że rośnie ona od 2014 roku, czyli od pięciu lat. W tym okresie poszła w górę o 26 proc. W ostatnich kwartałach dynamika wzrostu przyspieszyła znacząco. Gdy popatrzymy na całą dostępną historię notowań cen mieszkań, publikowaną przez NBP, to widać, że utrzymuje się w Polsce długoterminowy trend wzrostowy.

Kiedy można mówić o bańce

Taka sytuacja pozwala zadać bardzo ważne pytanie: czy na rynku mieszkań w Polsce mamy już bańkę cenową? Czy mamy już sytuację, która zagraża systemowi finansowemu? Jeśli bańka urosła – to kiedy pęknie? I czy można coś zrobić, aby łagodnie powstrzymać jej puchnięcie?
Zanim spróbujemy odpowiedzieć, warto poświęcić chwilę kwestiom teoretycznym. Generalnie nie ma jednej słusznej definicji bańki cenowej. Najczęściej jednak definicje nie pomijają czynnika spekulacyjnego. To znaczy, że bańka cenowa to sytuacja, w której cena danego aktywa (mieszkania, akcji itd.) znacznie przekracza jego wartość fundamentalną dlatego, iż panuje powszechne przekonanie, że ceny tegoż aktywa będą dalej rosnąć, więc dochodzi do zakupów spekulacyjnych.

Jak wskazuje dr Michał Głuszak z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, ekspert Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości (MRN), tę tradycję tłumaczenia baniek poprzez odnoszenie się do oczekiwań inwestorów ugruntowały prace amerykańskiego ekonomisty Roberta Shillera, który zdobył Nagrodę Banku Szwecji im. A. Nobla z ekonomii w 2013 roku. Szczególnie chodzi tu o jego artykuł „Is there a bubble in the housing market” (2004), napisany wspólnie z Karlem Case’em.

By spróbować stwierdzić, czy na danym rynku nieruchomości urosła już bańka, trzeba patrzeć nie tylko na dynamikę wzrostu cen, ale przede wszystkim na fundamenty ekonomiczne. – Należy sprawdzić stopień opłacalność inwestycji w nieruchomości, poziom dochodów gospodarstw domowych oraz ich stabilność, koszt wybudowania mieszkania. Ryzyko powstawania bańki na rynku mieszkaniowym zależeć będzie również od uwarunkowań w zakresie kredytów hipotecznych, takich jak poziom stóp procentowych, polityka banków, wymagania względem wkładu własnego – wymienia dr Głuszak. – Wzrost cen mieszkań bez towarzyszącego mu wzrostu dochodów gospodarstw, czy wzrastających kosztów budowy mieszkań, może budzić uzasadnione obawy co do narastania bańki. Im bardziej liberalna polityka w zakresie kredytów hipotecznych, im niższe oprocentowanie kredytów, tym pojawienie się bańki bardziej prawdopodobne – dodaje.

Ponieważ precyzyjne zdefiniowanie fundamentów rynkowych jest trudne, bańki dość trudno zdefiniować zawczasu – uważa dr Głuszak. Paradoksalnie, zdecydowanie łatwiej powiedzieć, że bańka była, gdy już pękła. – Bańkę ze stuprocentową pewnością można zdefiniować poprzez odniesienie się do dynamiki cen. Gdy po gwałtownym okresie wzrostów cen mieszkań nastąpi drastyczny spadek ich cen, wtedy można stwierdzić, że mieliśmy bańkę. Przy czym kryzysy na rynku nieruchomości charakteryzują się stosunkowo niewielkimi spadkami cen w ujęciu realnym – tłumaczy ekspert MRN.
(...)

Piotr Rosik

Cały materiał o cenach polskich mieszkań oraz więcej informacji i komentarzy o światowej i polskiej gospodarce i sektorze finansowym znajdziesz w bieżącym wydaniu „Gazety Bankowej” - do kupienia w kioskach i salonach prasowych. „Gazeta Bankowa” dostępna jest także jako e-wydanie, także na iOS i Android – szczegóły na http://www.gb.pl/e-wydanie-gb.html