W większości miast deweloperzy nie mają gdzie budować
W ostatnich latach deweloperzy dostali sporo pozwoleń na budowę, których jeszcze nie wykorzystali. Dlaczego więc w wielu miastach oferta mieszkań jest wykupiona? Wszystko dlatego, że nie wszędzie istnieje duży zapas niewykorzystanych pozwoleń. Szczególnie słaba sytuacja panuje w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim, Kielcach, Krakowie, Rzeszowie, Warszawie, Szczecinie i Wrocławiu.
Aż 182 tysiące mieszkań przez ostatnie trzy lata– tak duża jest nadwyżka wynikająca z wydanych deweloperom pozwoleń na budowę w porównaniu do liczby lokali, które te firmy faktycznie zaczęły budować. Teoretycznie jest to bardzo komfortowa sytuacja, bo deweloperzy powinni mieć sporo gruntów gotowych, aby w każdej chwili móc rozpocząć na nich nowe projekty. Dlaczego więc tego nie robią? Przecież wiele mówi się dziś o tym, że oferta mieszkań na sprzedaż jest coraz bardziej przebrana. Do tego deweloperzy deklarują, że chcą to zmienić. Diabeł jak zwykle tkwi jednak w szczegółach.
Nie tak łatwo rozkręcić nowe budowy
Problemem jest na przykład fakt, że przygotowanie inwestycji do sprzedaży czy faktycznego rozpoczęcia budowy zajmuje co najmniej kilka miesięcy i to nawet jeśli posiadamy grunt z pozwoleniem na budowę. Do tego, warto wiedzieć, że w ostatnich latach lekko licząc co piąte pozwolenie na budowę nie było przez deweloperów wykorzystywane. To sugeruje, że w tych wspomnianych wcześniej 182 tysiącach „nadwyżki” pozwoleń nad rozpoczętymi budowami nawet połowa decyzji administracyjnych najpewniej nigdy nie zostanie wykorzystana i przepadną.
Powód? Deweloperzy mogą zmienić zdanie i zarzucić pomysł na budowę ze względu na niewystarczający popyt, rosnące koszty budowy czy brak finansowania. Nie bez znaczenia jest też fakt, że część pozwoleń na budowę uzyskiwanych jest przez właścicieli działek tylko po to, aby podnieść wartość gruntu przed jego sprzedażą.
Gdyby tego było mało, to fakt, że w skali całego kraju deweloperzy mają dużo niewykorzystanych pozwoleń na budowę nie znaczy, że zostały one wydane w tych miejscach, w których Polacy faktycznie chcą mieszkania kupować. Z danych GUS wynika bowiem, że na samych tylko 18 miast wojewódzkich przypadało w ostatniej dekadzie ponad 62 proc. sprzedanych mieszkań deweloperskich. Spójrzmy więc na sytuację na tych największych rynkach.
Przez ostatnie trzy lata deweloperzy na terenie miast wojewódzkich otrzymali pozwolenia na budowę 250 tysięcy mieszkań, a w tym samym czasie zaczęli faktycznie budować 194 tys. lokali. Teoretycznie nadwyżka na poziomie 56 tysięcy mieszkań starczyłaby na rozpoczynanie budów przez kolejnych 10 miesięcy – oczywiście przy utrzymaniu dynamiki z ostatnich trzech lat i braku nowych decyzji administracyjnych. Sytuacja nie byłaby tragiczna gdyby nie wcześniej wspomniany fakt, że część wydawanych pozwoleń na budowę się marnuje. Dotyczyć to może co najmniej części, jeśli nie większości ze wspomnianej liczby 56 tysięcy mieszkań teoretycznie będących w zapasie deweloperów działających w miastach wojewódzkich.
Warto więc też przypomnieć, że uzyskanie decyzji pozwalającej budować blok mieszkalny to nie jest prosta sprawa. Tylko teoretycznie na wydanie pozwolenia na budowę powinno czekać się w Polsce 65 dni. W praktyce oczekiwanie przez kilka miesięcy oznacza bardzo sprawną procedurę, a kilkanaście miesięcy, to raczej norma. W efekcie 10-miesięczny „zapas” pozwoleń na budowę nie jest wcale wysokim wynikiem, ale wręcz niepokojąco niskim.
W większości miast wojewódzkich deweloperom brakuje działek
Gdyby tego było mało, to w większości miast wojewódzkich sytuacja jest gorsza od tej, którą pokazuje nam wyżej wspomniana średnia. W trzech miastach (Opole, Gorzów Wielkopolski, Białystok) przez ostatnie trzy lata deweloperzy zaczęli budować więcej mieszkań niż wynikało z uzyskanych w tym czasie pozwoleń. Nie ma więc tu nadwyżki, którą moglibyśmy nazwać w uproszczeniu zapasem pozwoleń na budowę. Tamtejsi deweloperzy w badanym okresie korzystali z decyzji administracyjnych wydawanych nie tylko w trakcie ostatnich trzech lat, ale też przed lipcem 2020 roku.
W kolejnych ośmiu miastach nadwyżka pozwoleń na budowę przy braku decyzji wydawanych w kolejnych miesiącach pozwoliłaby na od 2 do 9 miesięcy rozpoczynania inwestycji w tempie obserwowanym w ostatnich latach. Znowu pamiętajmy jednak, że spora część z tych pozwoleń na budowę przepadnie. To sugeruje, że w miastach tych deweloperzy mają bardzo mało gruntów, na których mogą szybko uruchomić nowe inwestycje. Problem ten dotyczy Kielc, Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Rzeszowa, Szczecina, Lublina i Torunia. Jeśli nie uda się tam pozyskać nowych działek i decyzji administracyjnych pozwalających na budowę, to przy utrzymującym się dużym popycie na mieszkania kupujący mogą być zmuszeni do rozważenia oferty rynku wtórnego i akceptowania wyższych cen.
Łatwiej o nową podaż w sześciu miastach
Zebrane dane sugerują, że znacznie lepiej jest w Katowicach, Bydgoszczy, Zielonej Górze, Łodzi, Olsztynie i Poznaniu. Jeśli popyt na mieszkania nie wzrósłby tam gwałtownie, to zapas pozwoleń jest relatywnie duży. Teoretycznie wystarczyłby on na rozpoczynanie w dotychczasowym tempie nowych budów przez od prawie 20 do 28 miesięcy i to bez wydawania przez tamtejsze urzędy kolejnych pozwoleń na budowę.
Na wszelki wypadek należy też uściślić, że sformułowanie „niewykorzystane pozwolenia” albo „zapas pozwoleń” to uproszczenie. Nie należy tych określeń rozumieć wprost. Trzeba bowiem pamiętać, że pozwolenie na budowę ważne jest trzy lata. To znaczy, że na przykład w 2022 roku deweloper mógł rozpocząć budowę projektu, co do którego pozwolenie dostał w roku 2019. Tego niestety nie jesteśmy w stanie ustalić bazując na danych GUS.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust
